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札幌市白石区の不動産会社スリーアールが、不動産売却が初めての方に知っていただきたい基礎知識をご紹介します。
不動産売却には不動産会社を仲立ちにする仲介売却や、住宅ローンを清算できる任意売却などさまざまな方法があり、不動産会社選びは大変重要です。
スリーアールはお客様が満足できる最適な方法をご提案します。

不動産売却で
押さえておきたいポイント

不動産売却で押さえておきたいポイント

不動産を売る場合の大前提として
「査定金額=販売価格ではない
ことに注意してください。査定金額は高ければ高いほどうれしいものですが、あくまで目安に過ぎず、販売価格を保証するものではありません。実際に「高額査定をしてくれた業者に頼んだら、まったく売れない」とご相談に来るお客様が多くいらっしゃいます。

不動産売却の査定で大切なのは、売れ残りのリスクをなるべく軽減し、売り主様に納得いただける適正な査定額を提示することです。地域密着の不動産会社であるスリーアールは、地域の相場や実情など必ず根拠を示し、市場に合った適正な金額を算出いたします。安く売るのではなく、決して“高過ぎない”査定を行い、早期売却を目指します。ご依頼された物件の多くは、1~2カ月程度で売れています。

当社はお客様のご要望やご希望を叶えるため、お話をしっかり伺い、最適なご提案ができるように全力を尽くします。

不動産売却の2つの方法

不動産売却の2つの方法

不動産売却は大きく分けると、不動産会社が売却を仲立ちする「仲介売却」と、不動産会社が買い手となる「不動産買取」の2種類です。仲介売却は売り主様であるお客様と、個人や法人の買い主様との間で不動産取引を行います。不動産会社が売り主様と買い主様の間に入り、売却活動や条件交渉、契約や物件引渡しのサポートを行います。

一方の不動産買取は不動産会社が買い手となり、売り主様から直接物件を買い取るので、売却活動などの仲介業務はすべて必要ありません。そのため、比較的スピーディーに不動産売却が行えます。

仲介売却 不動産買取
買い手 個人や法人など第三者 不動産会社
売却や交渉の仲介業務 あり なし

不動産売却に必要な諸費用

不動産売却に必要な諸費用

不動産売却では仲介売却で不動産会社に支払う仲介手数料の他に、売却益があれば、所得税が課税され、物件によっては抵当権抹消やローン残債などの費用がかかります。不動産売却にかかる主な諸費用は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

印紙代 売買契約書に貼付する印紙の代金です。
土地家屋調査士費用 境界を明示するための測量や、未登記分の建物登記にかかる費用です。
仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した場合、売買契約が成立した際に仲介手数料がかかります。仲介手数料の金額は宅地建物取引業法によって上限が決められています。

売買価格 仲介手数料(報酬額)
200万円以下 取引額の5%以内+消費税
200~400万円以下 取引額の4%以内+消費税
400万円超え 取引額の3%以内+消費税

400万円を超える物件の仲介手数料は、
取引価格×3%+6万円(税別)で計算できます。
1,000万円の取引価格であれば、36万円(税別)が上限です。

所得税・住民税

不動産売却で売却益が得られた場合は、以下の計算式で算出された譲渡所得が課税対象になります。
譲渡所得=不動産の売却金額-不動産の取得費用-売却時の費用
税率は不動産の所有期間によって変わります。

不動産所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 譲渡所得税率
5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
5年以上 15% 5% 0.315% 20.315%

マイホームなど居住用不動産を売却した場合は、3,000万円の特別控除が受けられます。

ローン関連費用 ローン物件の場合はローン残債の一括支払いや抵当権抹消費用、手続きのための司法書士手数料がかかります。すでに新居に移っている場合は住居変更登記が必要な場合があります。
その他 新居に引越しする費用のほか、売却益が出た場合は収入が増えたことになり、国民健康保険料などの税金が増えます。

売却益は譲渡所得税が
かかることに注意!

不動産売却で売却益が生じると、譲渡所得税が課せられます。売却価格が購入価格を下回った場合は損失となるので課税対象外です。不動産売買による所得は所有期間が5年を超える長期譲渡所得と、5年以下の短期譲渡所得の2種類があります。
所有期間で税率が変わるので、正確に把握することが重要です。不動産取引にかかる税金は高額で、なじみもない方が多いと思います。詳しくはスリーアールにご相談ください。

不動産売却の手続きに必要な書類

不動産会社に売却を依頼したら、売買契約を締結するまで、不動産会社は売却に必要な手続きを進めていきます。手続きをスムーズにするためには、書類に不備がないことが重要です。事前にそろえておくようにしましょう。

売り主様ご本人の
確認書類
身分証明書や印鑑証明書、実印が必要です。親子や兄弟名義の物件であれば、全員分の書類を用意します。登記上の住所と現住所が異なる場合は住民票も必要です。住民票や印鑑証明書は発行から3カ月以内のものをご用意ください。
登記済権利書
登記識別情報
登記済権利書は登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類で、法務局から登記名義人に交付されます。2005年以降に取得した物件は、登記識別情報を発行されているケースがあるため、その場合は登記識別情報を用意します。
固定資産税額の
確認書類
固定資産税の納税額が確認できる、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書が必要です。移転登記などに必要となる登録免許税の算出に使用するため、最新の書類を用意してください。
土地測量図
境界確認書
一戸建てや土地を売買する際は、土地の境界線を明確にする土地測量図と境界確認書が必要です。境界線が未確認であれば、トラブルを避けるために隣接地の土地所有者と協議し、測量図を作成するようにしましょう。
物件の建築を
証明する書類
一戸建ての売買などは物件が建築されていることを証明する、建築確認済証と検査済証が必要です。物件の設計や工事についての情報が記載されている建築設計図書や工事記録書もあると、買い主様の安心につながります。
マンションの管理
規約などの書類
マンションの売買ではマンションの管理規約や使用細則などの書類が必要です。特に中古マンションは維持管理の状況や、ペット飼育可否などの居住ルール、維持費用など情報を明記した書類が重要です。買い主様の関心が高いので、契約時より前に提出することをおすすめします。
耐震診断・アスベスト
使用調査報告書など
現在の耐震基準前に建てられた古い物件を売却する場合は、耐震診断報告書の提出が求められるケースがあります。アスベスト使用調査報告書と同じく、売却に必須の書類ではありませんが、トラブルを避けるために用意した方がよいでしょう。
その他 売却手続きに必要でなくても、あると売却に有利になる書類があります。地盤調査報告書や住宅性能評価書、既存住宅性能評価書などは、データで物件の構造や客観的な評価がわかるので、買い主様に物件をアピールすることが可能です。購入時の契約書や重要事項説明書、パンフレットなどもあればより効果的です。

不動産売却の手続きの流れ

不動産会社に仲介売却を依頼する際の手続きの流れをご紹介します。大体の手順を把握して、必要な手続きを忘れないようにしましょう。

STEP1

売却のご相談

まずはお電話やメールで、お気軽に弊社までご相談ください。お客様のご要望やご希望もしっかり伺い、最適なアドバイスをさせていただきます。

STEP2

現地査定

弊社スタッフが現地に伺い、物件の状況を確認し、地域の相場や市場の流通性を参考にしつつ、適正な査定価格をご提案いたします。

STEP3

媒介契約の締結

弊社からの査定価格にご納得いただければ、不動産会社と宅地建物取引業で定められた媒介契約の締結をお願いたします。ご契約内容について、丁寧に説明しますのでご安心ください。

STEP4

売却活動

チラシやオープンハウスの開催などで売却活動を行い、早期売却を目指します。売却活動の経過は定期的にご報告し、購入申し込みがあった場合はできる限り早めにご連絡いたします。

STEP5

売買契約の締結

購入希望者様との条件交渉を行い、双方が合意に至れば、不動産売買契約の締結となります。売買契約の締結の際に手付金の支払いも行われます。

STEP6

お引渡し準備・
各種手続き

お引渡しに向けて片付けやお引越しなどの準備を進めます。抵当権のローン残債がある場合は、お引渡し前に抵当権の抹消手続きを行います。

STEP7

お引渡し

売買契約に明記された日に、売り主様と買い主様が現地にそろい、物件の状態を最終確認します。

STEP8

売買代金のお受け取り・
所有権移転

買い主様から売買代金を受け取った後に、所有権の移転登記を行えば、お引渡しの手続きが完了します。

STEP9

確定申告

売却益が生じた場合は、翌年の3月中旬までに確定申告を行います。居住用不動産の特別控除や、事業用資金の買い換え特例などが受けられる場合があります。

不動産会社選びのポイント

不動産売却を成功させるためには、不動産会社選びが何より大切です。ここでは信頼できる良心的な不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

お客様第一の対応

お客様第一の対応

不動産会社は売却成功をともに目指すパートナーです。そのためには売り主様を最優先にした対応で、心から信頼できることが大切ですが、多くの不動産会社は担当者のペースで対応しています。当社は代表自ら対応させていただくため、的確でスピーディーな不動産売却も可能です。売却に関する情報はメリットだけでなく、デメリットも包み隠さずお伝えしますので、安心してご相談ください。

地域相場に合った適正査定

地域相場に合った適正査定

よい不動産会社は高額査定ができることではなく、適正な査定ができるかどうかです。一般的な不動産会社は、物件の状態や地域の相場を参考に、3カ月以内に売却が想定できる適正価格を算出します。地域の物件相場からかけ離れた価格では売れ残り、価格を下げざるを得ず、売却活動が長期化してしまいます。不動産会社が査定額について納得できる説明ができるかどうかしっかり確認してください。

親身になってくれる営業マン

親身になってくれる営業マン

営業マンが親身になってお客様のお悩みを丁寧に伺い、ご希望を実現させるための売却活動を行ってくれるところを選びましょう。「査定額が高いことを売りにする「自分の意見ばかりでお客様の希望を聞かない」「連絡しても返事が遅れがち」という営業マンはおすすめできません。売却相談や訪問査定などの際に、担当者と直接話して人となりをチェックしてください。

ささいなことでもお気軽に
スリーアールにご相談ください!

ささいなことでもお気軽にスリーアールにご相談ください!

不動産売却は初めての方がほとんどで、どうすればいいのか分からず、不安に感じることも多いと思います。スリーアールはお客様を第一に考え、お客様にとって本当に価値のあるご提案を行います。不動産のことならどんなささいなことも、スリーアールに何でもご相談ください。

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