アパート・マンション空室アイディア⑤

2018年09月20日

入居者さんが喜ぶことはないかな?と考えてみる

 ☑入居者さんは何を求めているだろうか?

 ☑何がプラスになると更に満足度が高まるだろうか?

 ☑マイナスポイントをプラスポイントに変えることはできないか?

 ☑あったらいいなをプラス

 ☑突拍子もないことも武器になる

当社の施策で成功した事例

一つの事例として当社でお預かりしているアパートでこんな施策をしたことがあります。

管理移行時の物件ポテンシャル 
・3/8戸の入居 
・長年状況は変わらず数年ローンの支払ばかりでプラスになっていない。 
・管理会社に任せっぱなしで状況もあまりわからない

当社管理移行後実施した施策
①空室全部屋のリフォーム
室内は古いタイプですが木目のフローリング でした。状態は悪くないため、床はそのままでのご提案
壁紙はそこまで悪くないものの、長期間の空室の影響かくすんで見えるような状態でしたので張替えをご提案。

②ガス会社の切り替えをご提案
暖房器具がガスFFストーブであり、入居者さんの光熱費が割高になっているため、ガス会社の切り替えでガス料金を定額制のガスリミットプランを導入。

主にこの2点の着手で3ヶ月以内に満室になりました。  

更に細かな説明をすると

①のリフォームでは、いわゆる「内装」だけではなく、入居者様の使い勝手を向上させるリフォームを一部施しました。

この物件では洗濯機置場が浴室の前の通路にあったのですが、洗濯機を置くと浴室に入るには非常に狭くなった通路部分を通り抜けて行かなくてはなりません。

こんなマイナスポイントが内覧時に「ここは駄目、他を見に行こう」と思われるポイントだと考えました。
立地条件や価格面では他の物件に負けない物件です。

「入居が決まらない何かがある」  
「入居者が定着しない何かがある」

その目線からこのマイナスポイントに気づきました。

工事自体は安価かつ簡単なものです。

■洗濯機用の蛇口の位置を移動し、洗濯機置場の位置を変更
■洗濯機の排水ホースを壁を通して既存の排水口につなげるようにする 

空室対策工事

②のガス会社の変更では、既存の入居者様には「ガスリミットプラン」の内容を説明する紹介文を配布し、ガス料金が圧倒的に安くなったことをアピール
また、仲介店にもガス暖房だが、リミットプランの為、灯油暖房よりも安い!ということを猛烈アピール
これによりもともと立地や家賃が良い物件の為、一気に満室御礼となりました。  

この2つの施策は
「どうしたら入居者さんが喜ぶか?」
「物件のマイナスポイントはどこなのか?」
を客観的に考えることで導き出すことができました。

このように物件のマイナスポイントを見つけ出すことでその対策、あるいはプラス要素への転換を図ることができま

こちらのアパートのその後・・・

学生が多いエリアの為、春の移動の時期になると退去はあるものの、お陰様で満室~9割近い入居率で稼働しています。

次の施策としてオーナー様にご提案をして実施しましょうとご決断をいただいたのは「車庫の開放」でした。
こちらの物件は車庫の形状と前面道路の関係上、個別車庫が5台程あるのですが、利用者が0の状態です。 

ほぼ使われていないし、使われる希望も持てない車庫ですので、いっその事無料で入居者さんが使えるものにしましょう!とご提案をしました。

その内容は、「自転車置場」として利用するという方法です。

こちらの物件には自転車置場はありません。
角地で2面が道路で、敷地内に駐輪するスペースもありません。
ですが、入居者層は若年層の学生さんや新社会人さん。
必ず自転車を利用している方、したい方はいるはずです。

ということで一部の車庫を開放にして、入居者さんの自転車置き場にすることにしました。
使わない方もいるかも知れませんが、使う方がいる場合は「プラス要素」に変わります。 

できることを見つけましょう。お客様をつなぎとめるのも集めるのも、努力が必要な時代

いかがでしたでしょうか?

ご自分の物件をしっかりと客観的に見ていますか?
管理会社の担当者は物件の改善に関して日々考えてくれていますか?

できるできないは別にこのようなことを考えるのは案外楽しいものです。
実行したものが成功したときの喜びもひとしおです。

入居者さんの目線になって、何があるとうれしいか考えてみると良いでしょう。