離婚に伴う自宅の売却について

2018年09月25日

離婚

離婚に伴う自宅の売却について知っておくべきポイントとは

不動産の売買を開始する前にいくつかのポイントを知っておきましょう。

離婚による不動産の売却の件数は非常に多いのが現状です

現在の日本では3組に1組が離婚するといわれており、離婚は決して珍しいことではありません。

とても辛いことですが、離婚に伴い財産分与や慰謝料など色々検討しなければならないことがあります。

夫婦で建てたマイホーム、購入した不動産もその一つです。

ではマイホームを建てた夫婦が離婚することになったとき、どのようなことを考えなければならないのかをご説明していきたいと思います。

今回は万が一離婚したときの不動産売却について知っておくべきことについて詳しく解説していきます。

財産分与について

財産分与とは、結婚生活の間に協力して築いた財産を、夫婦それぞれに分けることをいいます。
 

共働きであれば半分ずつ、妻が専業主婦で収入がないような場合は3~5割ほどを目安に夫婦間の協議で決定していきます。
財産分与の対象となる資産は、家具家電や自動車、年金、保険、建物、土地など様々な種類があります。

 

ここで最も注意していただきたいのが、家に住宅ローン(残債)が残っている場合です。

ローンが残っていても財産分与の対象になるのですが、ローンの契約者を変更したり、家の名義を変更することは出来ません。

 

例として夫名義の住宅ローンで妻が連帯保証人の場合を考えてみましょう。

この場合夫は家を出ていき、妻がそのまま家に住む場合でも、ローンの支払い義務は夫にあります。
支払いをする義務のある「債務者」は夫になっているからです

逆に夫がローンの支払いを滞らせた場合には、連帯保証により妻に支払いの義務が発生します。


住宅ローンが残っている間は、離婚が成立しても上記のような金銭的つながりは切れることがありません。 

自宅を売却せず住み続ける場合

住宅ローンが残っている物件を売却しないで住み続けるには以下のパターンが考えられます。

 

一見すると問題のない方法のように思えますが、それぞれにリスクがありますので事前に確認しておくといいでしょう。

 

①不動産と住宅ローンの名義人(夫)がそのまま住む

 

この場合は住むことに関するリスクよりも、財産分与の計算方法に気を付ける必要があります。
不動産の時価からローン残高を差し引いた額が財産分与の対象です。

ローン残高は財産分与において「負の財産」となります。
手元に残る現金以外にもマイナスとなる財産もあるという認識を忘れないようにしましょう。

 

②不動産と住宅ローンの名義を妻に変更して住む

 

これは妻が住宅ローンを新規で申し込み、夫名義のローンを一括返済して、不動産を妻名義にする方法です。
既存の住宅ローンの名義を変更するのではなく、新規に住宅ローンを組み、一度残債を返済するということですので妻は住宅ローンの審査を受けることになります。
この方法も住むことに関するリスクはありませんが、妻が正社員などで安定した収入があればローンを組めますが、パートなどで収入が不安定とみなされた場合はローンを組むこと自体が難しいため、その点は注意が必要です。

 

③不動産と住宅ローンの名義は夫のまま妻が住む

 

最も多く見受けられる方法です。

 

住宅ローンを夫が払うかわりに、夫は預貯金を多めにもらうことが多いです。
また、慰謝料などを支払わない代わりに住宅ローンの支払いを続けるパターンなどもあります。 

この方法のリスクは、夫が住宅ローンの支払いを滞らせたとき、妻は自宅を差し押さえられる可能性がある点です。最初の数年は支払いがされていたが、後に夫が支払いができなくなったりした場合のリスクが考えられます。

 

以上が財産分与した家にそのまま住み続ける場合の注意点です。

それぞれにリスクがあり、その後の生活も互いに大きく変化する事を想定し、お互いの今後のことを考えると離婚時は家を売却したほうがいいのではないでしょうか。
 

次に家を売却するときの注意点についてみていきましょう。

自宅を売却するとき

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合は、売却して得た現金で住宅ローンを一括返済することになります。
 
売却価格がローン残高よりも低い場合は注意が必要です。この場合、銀行の抵当権が残ったままとなってしまいます。抵当権がついた家の買い手を見つけることは非常に難しいため、残ったローンを支払うための資金を融通しなければなりません。残債が1500万円ある自宅を1300万円で売却した場合、残った200万円の残債は現金や借り入れによって支払わなくては抵当権を抹消することができず、売却をすることがほぼできなくなってしまいます。
このような場合には、両親からの補助を受け現金で返済する、金融機関のフリーローンなどで返済する、など何かしらの手を考えなくてはなりません。
 
住宅ローン残高を鑑みた希望の金額で売却するためにも、お客様のために親身に対応してくれる、経験豊富な不動産会社へ依頼することがかかせないでしょう。

最後に

いかがでしたでしょうか?

今回は離婚時の不動産売却について詳しく解説しました。

離婚は決して珍しいことではありません。離婚のお話を進めていくのは本当に辛いことですし、精神的にも大きな苦痛となるものです。
ですが、大事なのは離婚後の人生をより良くするためにどうするのか、考えることではないでしょうか?

 

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