不動産売却時の売却価格の高め方とは?

2018年10月01日

査定

要注意!「売却価格」と「資産価値」は違います!

まずは売却価格とは一体どのように決まる価格なのかをご説明いたします。

 

「売却価格は、売主と買主で双方合意した、不動産を売るための価格のことです。これは、不動産の資産価値に「流通性」を考慮した価格といえるものです。

逆に資産価値とは、不動産の価値そしてその立地。たとえ好立地が良い不動産でも、競合、競争物件が多いと売却価格を下げないと売れないこともあります。また、土地が大きすぎる、延べ床面積が浩すぎる住宅などは、資産価値としては高くても市場においての需要が少ないため、流通性が低く、売却価格としては資産価値よりも下回るという場合もあります。 

 

・資産価値=土地の価値 + 建物の価値+立地等による加算
 

・売却価格=資産価値(土地の価格 + 建物の価格+立地等による加算) × 流通性

 

「基本的に土地の価値は、経済情勢や時代とともに変動します。そのため、売却価格を高めるために売り主ができることは、やはり建物の価値を維持することでり、現状を改善することです。また、流通性という意味では売るタイミングをしっかりと見極めるのも重要です。」 

 

売却価値を高めるために必要なポイントは
資産価値(土地の価格+建物の価値+立地)×売るタイミング(流通性)


不動産の質はもちろん、市場の流れを踏まえ、タイミングを見極めることで、売却価格を高めることができます。

 

質を高めるための方法とタイミングを見極めるための方法が売却価格を左右するのです。

 

では質を高める方法とうはどのようなものがあるのでしょうか??

物件の印象を決めるのは水廻りである

物件を探している人にとって住宅全体の清潔感を印象付けるほど、とても重要な場所があります。

それは「水廻り」です。
 
キッチン・お風呂・トイレ・洗面台などの水廻りはどんなに良い物件でも水廻りが汚いという理由だけで選択肢から外してしまう方も少なくありません。

そのため、日頃からこまめに掃除をして清潔な状態を保っておくといざ売却するときにプラスの査定となることが多いです。

そんな水回りの維持管理で最も大切なのは、なんといっても換気です。
 

お風呂は24時間換気扇をつけた状態にしておいた方が良いと言っても過言ではなく、カビを防ぎ、劣化を防ぐのはまさに「換気」が重要なポイントです。
トイレやキッチンも湿気がこもらないように、常に換気を意識して生活することが大切です。

しかし、売りに出すときに水回りの汚れや設備の劣化があまりにも酷い場合には、業者にハウスクリーニングを依頼したり、いっその事リフォームをするというのも売却価格を高めるためには効果的です。

売り時をしっかり見極めましょう!

最後に、売却価格を左右する「売るタイミング」についてお話をします。
 

不動産は、 1月から新生活が始まる4月にかけて需要が高まっていきます。夏にかけては需要が落ち着き、秋頃にもう一度動くという市場の波があります。引っ越しが一番増える春、新生活に向けて新しい住まいを探し始める秋は、比較的売れやすい時期ですが、逆に競争物件が多くなるので、売却価格を下げざるを得ないこともあります。そのため、需要が高まる時期を避けて夏や冬に売却にかけると、必要以上に売却価格を下げずに販売することができるという面もあります。 

 

また、周辺で新築のマンションが売りに出ると、中古住宅の価格には大きな影響が出るとのは言わずもがな。

欧米と異なり、まだまだ日本は新築に対するニーズが高いため、同じ時期に販売すると高値での売却は難しいでしょう。

ある意味、周辺の競合物件がすべて売れてから、自分の住宅を売りに出すというのも、売却価格を高めるための秘策と言えます。

売却価格を高める方法のまとめ

☑物件の流通性を見極める!

☑室内状態を見極める!特に水廻り!

☑日頃の維持管理がいずれ売るときに大きな差をつける!

☑売り時(タイミング)を見極める!

 

いかがでしたでしょうか??

資産価値と販売価格の違いや何をすることで販売価格が上昇するのかをわかっていただけたかと思います。

当たり前のことではありますが、建物に関してはいかに綺麗に、状態良く維持されているかが重要なポイントです。

そんなの今からできないよ!と思われる方も多いかと思いますが、清掃や部分的なリフォームで見栄えが一気に変わることも多いです。

出来ることから少しずつ、小さなことでも改善することで購入者の印象が良くなりますので販売価格を上げることが出来るかもしれません。

手遅れと諦めないで、どうしたら価格に反映されるのか?を考えて実践してみるのも良いでしょう。
また、日々の維持管理がいかに重要かも常に考えておきましょう!