更地にしなくても販売は可能

2018年10月04日

更地にしなくても大丈夫。古い家が建ったままでも土地売却はできます!

古家

ここ数年相続などで土地を売却する方が増えています。しかしながらほとんどの方は不動産のプロではないので、「どうやって売るのがベストなのかわからない」とお悩みではないでしょうか?

また、最近では古くなった実家や誰も住んでないボロボロの空き家の建っている土地を相続し、「中古一戸建てとして使用ができないし、売れないような建物が建っている土地はどうしたら売れるのか・・」「ボロ家を解体するまでは売れないんじゃないか…」と悩んでいる方も見受けられます。


そんなお悩みをお持ちの方に土地売却の基本的な流れとともに、「建物が建ったままで土地を売る場合」のポイントをご紹介し用途思います。

【土地】売却の流れ

その流れをざっくりと説明するとこんな感じです。

 

 

まずは土地の相場を調査しましょう

土地売却は、所有している土地を商品として流通市場に公開して販売するということです。

当然ながら売出価格は売主自身(貴方自身)が自由に決めることができますが、必ずしもその金額で売却ができるとは限りません。
ご自分で購入した場合は買ったときの金額や、残っているローンの支払い(残債といいます)、住み替えの資金など個人的に売りたい希望の金額はあると思いますが、少しでも早く、高く売るためには、まず実際の市場の流通状況を客観的に把握して売れる金額を知っておくことがとても大切です。

ではどのように土地の相場をしることができるのか?についてです。

簡単な2種類の方法をご紹介

①SUUMOやアットホームなどの不動産総合サイトで似ている条件(住所・面積など)の土地を探して比較してみる。

② 過去数年の成約価格や取引状況を調べる
国土交通省が運営している以下のサイトで過去の成約事例や価格などを調べることができます。 

土地総合情報システム

過去の成約価格や取引状況を調べられます。そのエリアの数年分の平均単価をグラフで見られるので、変動状況も知ることができます。売りたい土地がすでに建物がなく更地になっている場合には、より具体的な金額がわかるでしょう。

最も重要なポイント 不動産会社探し

土地の相場のイメージがつかめたら、次は実際に売却を相談、依頼する不動産会社を探します。より早く、より高くに売却を行うためにココが一番大切なポイントです。売主(貴方)が満足できる取引ができるかどうかは依頼する不動産会社又は担当者で変わると言っても過言ではありません。
ただ査定の額を高く言われたから、と会社を選ばず、しっかりと会社の方針や担当者の人柄や知識などを見極めることが重要です。

不動産会社を探す際は「一括査定サイト」を利用して複数社に査定の依頼をする場合もあれば、複数社の不動産会社とのやり取りが嫌だと思われる方もいらっしゃいますので、ネットなどで調べて「ここの会社は良いぞ!」 と感じた会社に依頼される方もいます。

不動産はその特性から大手ではなくても該当するエリアに強い会社や地元不動産会社に依頼することが 正解ということもありますので気になる会社はどのくらいそのエリアで営業をしているのかなど聞いてみるのも良いでしょう。
もし建物のある土地を売る場合には、状況を詳しく説明し、より具体的で現実的な提案をしてくれるような不動産会社を選びましょう。
 

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社が選べたら、正式にその会社に売却活動を依頼するため、「媒介契約」を結びます。
媒介契約の種類は3種類ありますので、以前にご紹介したブログを参考にしてみてください。
 

不動産を売却する際の媒介契約の種類 

 

土地の売却では測量、また古家が建っている場合には解体の必要が出てくる場合もあります。

そのようなときにも不動産会社はアドバイスや、専門家、業者の紹介をしてくれます。 
良い不動産会社は良い業者とのつながりも豊富ですので予めそのような業者がいるのかどうかも確認しておくと良いでしょう。 

売り出し価格を決めて、土地を売り出す(販売活動を開始する)

媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
いくらで市場に出すかを不動産会社としっかりと打合せし、売出価格を決めましょう。
売出価格を決めるにあたり、不動産会社は売却する土地の現地査定を行い、周辺の状況、日当たり、法令上の制限などを加味したより精度の高い価格を算定します。
ご自分の要望や事情をしっかり伝えて、納得のいく価格を設定して売り出しましょう。
ですが、高い価格にこだわり過ぎるとなかなか成約に結びつかないケースも多いです、そういった相場情報も含め不動産会社の担当者と打合せをするようにしましょう。

 

建物が建っている土地は、「土地(現況 古家あり)」として購入者を募集します。ちなみに不動産広告のルール上中古一戸建てとして重ねて広告することはできません。

 

もし「より早く売りたい」という場合には、ご自分の希望売出価格よりも、不動産会社の算定した査定価格に近い金額に設定して売り出す方がほぼ間違いなく早期売却の実現が可能です。

不動産会社の提出する査定価格は、市況や現地調査などからおおよそ3か月を目処に売却できる可能性の高い金額として不動産会社が根拠を持って提案している金額だからです。

早期に売却をしたい方は・・

土地を売り出したら「早く売れてほしい」と誰もが思います。

速やかに買い手を見つけて売買契約を取り付けるためにも、もし隣地との境界がはっきりしていない場合は、不動産会社に相談し確定測量を行って「境界確定図」を取得しておきましょう。
 

何故かと言うと、土地の購入を検討している人は、
 「その土地に自分の希望する家(建物)が建てられるかどうか」
 
ということを重視しているため、土地の正確な情報を求めています。
測量にはそれなりの費用がかかりますが、土地の状態を明確にすることで売れやすくなる可能性が高まりますし、購入希望者からの質問にもしっかりと回答ができるため、後々のトラブルを避けることもできます。

買い手が見つかったら 売買契約を締結します

買い手が見つかったら、「買付証明書(購入申込書)」という書類によって、買い手側から「希望購入価格」「支払い条件」「引き渡し希望日」などが提示され、不動産会社を交えて契約条件の調整が行われます。

価格の面、諸条件の面すべてで売り手と買い手の双方が合意に達すれば、いよいよ売買契約です。

 

金額や引き渡し日などの契約条件がすべて決まったら、不動産会社が契約書や重要事項説明書等の必要な書面を作成します。
重要事項説明書には土地の情報が細かく記載されますので、不動産会社から書類の提出や情報の提供を求められることがあります。契約までになるべく多くの不動産に関する資料を用意しておきましょう。
契約の際には契約書に貼る印紙代がかかりますが、印紙代は売買価格によって異なります。
事前に不動産会社から連絡がありますので、必要な書類とあわせて契約までに準備しておきましょう。

売買代金を受け取り、引き渡しをする

いよいよ念願の土地を引き渡す日がやってきました。
契約書の定め通り売買代金(手付金以外の残りの金額)を受け取り、必要な書類などを買主に渡します。この時に建物の鍵や物置の鍵など不動産に関わる物品も引渡をします。
 
ご自身のローンが残っている場合には抵当権の抹消を行い、所有権移転登記の手続きなどを行いますが、手続きは不動産会社が事前に説明を行い、司法書士立ち会いのもと行われるため心配は不要です。

 

固定資産税の清算や登記費用の支払いなどすべての手続きが完了したら、売買完了確認書に署名捺印をして不動産会社へ仲介手数料を支払います。
万が一契約書通りに引き渡しができない場合、債務不履行として違約金を支払うことになりますので、十分注意して余裕を持って準備をすすめましょう。

メリット

(1)建物の瑕疵担保責任を免責にできる
 築年数が古い一戸建てはそのまま売却してしまうと、雨漏りやシロアリの被害(一般的に建物の瑕疵と言います)
など、住んでいる間には知らなかった瑕疵(欠陥や不具合)があった場合、売主は一定の期間の間瑕疵担保責任を負わなければなりません。

ですが、土地(現況古家あり)として売却する場合は、あくまで売買の対象は土地です。建っている家の瑕疵担保責任を負わないという特約が有効になります。

(2)買い手にとってもメリットがあるので売りやすい場合がある
 
住宅ローンは住宅を購入する場合にしか適用されないので、土地だけを購入する場合は、融資を受けるのにさまざまな制限がつき、手続きが煩雑になります。しかし、建物が建っている土地については住宅とみなされるため、買主は住宅ローンを受けることができます。

また、建物が建っていることで、二階からの眺望や日当たり具合など、更地の場合より暮らしがイメージしやすいというメリットがあります。



(3)固定資産税が安い 
 
土地の固定資産税の評価額は一般的に建物が建っている場合、更地の場合の6分の1になります。(面積によって特例あり)万が一、売却期間が長引いてしまったときでも、固定資産税が安く済むというメリットがあります。

デメリット

(1)建物の解体または解体費用の相当額の値引きを求められることがある
 建物の取り壊しは買主の負担となりますが、申し込みの段階で、建物の取り壊し後の引き渡しや解体費用の相当額の値引きを交渉されることが多く、実際には売主がそれに応じる形で成約するケースが多いです。

解体にどのくらい費用がかかるかを事前に調べて、ある程度の値引きを想定しておく、もしくは予め解体費用を覚悟、または若干上乗せして「解体更地引渡」の条件で販売するのも良いでしょう。



(2)土地の埋設物の確認ができない 
 土地売却でしばしば瑕疵担保責任が問われるのが、地中に埋設物があった場合です。
建物が建っている場合は建物の下に何が埋まっているのか事前に確認できません。

そのため、買主が購入後、建築工事を始めたときに大きな石や以前の建物の廃材などが発見されることがあります。これは隠れた瑕疵にあたってしまいます。
もし、埋設物が見つかった場合は除去や処分等にかかる費用を売主が負担することになってしまいます。

 

メリットもあればデメリットもありますが、きちんと踏まえたうえであれば、土地の売却活動をするのに躊躇する必要はないと言えるでしょう。
心配事、悩み事があれば、不動産会社に率直に相談してみてください。

札幌市白石区、札幌市清田区、札幌市厚別区、札幌市豊平区、江別市を中心に市内全域でお客様の売りたい、買いたいをサポートさせていただいております。不動産の売買、売却査定、管理は株式会社スリーアールにお気軽にご相談ください。

建物が建ったままの土地売却メリット、デメリットをご説明

どのようなメリット、デメリットがあるか考えてみましょう