【不動産売却】価格のあれこれ

2018年10月05日

【不動産売却】価格のあれこれ

査定

売出し価格はどのように決める?

最終的に売り出し価格を決定するのは、売主様ご自身です。

当社のような不動産会社は、あくまで査定価格とその根拠を示し、意見を述べさせていただく立場でございます。

 

ここでの査定価格は、おおむね3か月あれば、売却できるだろうと目論める価格です。
単なる目安というよりも、実際にご依頼いただいた時にある程度責任が持てる価格を提示します。

この査定価格を参考にして、最終的に売り出し価格をお客様ご自身に決めてもらいます。

 

誰しもが少しでも高く売りたいものです。
ともすると、お客様は高め高めの価格設定になりがちです。仕方ないことです。
でもそれはただお金がほしい!ということとも違います。
 その家への愛着のあらわれであったりします。
実際に住んでいるものが、その家の良さをいちばんよく知るといいます。
そうした想いは、相場やデータだけで割り切ろうとする不動産会社の意見と相容れないところも出てきます。
それが、もう少し高くならないか、というお客様の声になるのではないでしょうか?

 

しかし、明らかに相場を超えた価格で取引が成就することは、特殊な事情が働かなければ、まずありません。
もちろん相場は、ある程度の幅をもった実際の取引価格によって形成されるものですから、もともといくらかは判断の余地を残しているものです。値下げ交渉をされた時の備えとして余地を作るパターンもあります。
ただ、むやみな高望みは、早期売却の機会を失う原因となることがほとんどです。

 

取引は利益を分け合う行為、とよくいわれます。利益を独り占めする取引は、もともと成り立たないものです。
売り出し価格の決定にあたっては、ほんの少しでも相手にも利益を与えようとする気持ちをもっていただければと思います。

 

相場とは、もともと利益を分け合う取引の結果がつくりだしているものであり、相場に準拠することは、値付けの基本であります。

 

特にお客様に売り急ぐ事情がある場合には、相場を下回る価格で売り出さなければなりません。
そのような場合は早く売ることが、お客様には通常より大きな利益(便益)になるのですから、相手方にも、価格の利益を通常より大きく与えなければならないな。と考えてみてはどうでしょうか?

査定価格ってどういう価格なの?

【おおむね3か月あれば売却できる価格】

 

不動産の価格は、一物四価とも一物五価ともいわれます。ひとつの物件に四つあるいは五つの価格があるという意味です。

 

土地取引の指標とされるべき価格である「公示地価」と「基準地価格」、相続・贈与の課税標準となる「路線価」、固定資産税等の課税標準となる「固定資産税評価額」、それと現実の市場で実際に取引が行われた価格である「実勢価格」。これが五価です。四価という場合は基準地価格を抜くのが一般的です。

 

査定価格は、この実勢価格に即して割り出したお客様の個別の不動産価格のことです。…というと、査定価格の算定は、簡単なように聞こえますが、結構厄介で面倒なものです。
それは、実勢価格の捕捉に難しさがあるからです。
実勢価格は、実際に取引きされた価格ですから、もう動かない価格です。
しかし、不動産は相対の取引きです。一つひとつの取引きは、それぞれに違った一人ひとりの当事者がそれぞれに違った事情を抱えながら行われたものです。それも一つひとつ固有の物件(同じものがない)の取引きです。

 

わたしたち不動産会社がご提示する査定価格は、おおむね3か月あれば売却できる、買いのお客様を見つけることができると考える価格です。売却を成功させるという責任を全うできると考える価格です。
そうした意味合いで、お客様に提示しています。

もちろん、どういった実勢価格を基準にし、お客様の物件との差異をどのように査定価格に織り込んだか、あるいは地域的な流通の動向をどう読んでいるか、また、お客様の個別事情にどう応えているか、ご納得いただける説明をさせていただくように心がけております。

査定価格より高い価格設定でも売れる?

【レアケースを狙うのは危険】

 

少しでも高く売りたい、とは誰しもが思うことです。

ですが、査定価格にずいぶん上乗せした売り出し価格の設定は、正直申し上げてオススメいたしません。

 

売れたら、めっけもの、といった売り出し価格のつけ方は、売主様にとって悪影響のほうが大きいと考えます。

もちろん、高めに売り出したから、ぜったいに売れない、といったものではないでしょう。

 

タイミング次第ではたまたま売れる、ということもあると思います。
ですが、相場よりも明らかに高いものをどうしても買いたい!という方は本当に少ないです。 

急いで売りたい事情があるように、急いで買いたい事情もあります。お客様はさまざまです。
特殊な事情を抱えたお客様もいらっしゃいます。急いでる上に、物件の所在が狭く限定されている場合には、高めの価格を飲むことも容易に想定できます。

 

しかし、いたってレアなケースであることに違いありません。
ほとんどのケースで、結局価格を値下げしていき、相場価格並で販売しているケースが多いです。 

 

積極的に売却する必要がない、あるいは、ゆっくり時間をかけても大丈夫、といった場合は別にして、高めの値付けは、おすすめできません。

 

とくに、買い替えのお客様は、スムーズな売却が買い替えをうまく運ぶための鍵になります。
買換のお客様はあまり欲張らないほうがいいでしょう。
レアなケースを狙って買い替えをすすめることは、本当に危険です。