札幌市や北広島市・江別市で不動産売却！インスペクションがおすすめなその効果とは？

白石区に所在する株式会社スリーアールが今回ご紹介する記事は、札幌市をメインに北広島市や江別市エリアで不動産売却をご検討中の方に向けた「インスペクション（建物状況調査）」とはなんぞや、という内容です。
離婚を機に住宅を手放す場合や、親から相続した不動産を売却したいと考えた際に、そのままの状態ですぐに売却しても良いのか、それとも何か手直しをして見栄えを整えてから不動産を売却したほうがいいのか迷いますよね？
そんな時の判断基準となるのが、インスペクションです。
インスペクションの目的とはなにか、実際に実施した場合の費用とはどんなものか、スムーズに不動産を売却するためにも、最後までご覧ください。

不動産売却時に効果的なインスペクションとは？

不動産売買の際に、既存住宅において、構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱等）と雨水の浸入を防止する部分（屋根や軒裏）について専門家が行う調査をインスペクションといいます。
売却前に建物の劣化具合や、修繕箇所など、現状建物がどういう状態なのかを把握することができます。
専門家のお墨付きをもらえるインスペクション済みの不動産は、信頼性も高く、スムーズな不動産売買が実現できるため、売主・買主ともに注目が集まっています。

インスペクションを実施するメリット

インスペクションを実施するメリットは以下のとおりです。

• 他の物件と差別化できるため、高く売れる可能性がある
• 信頼度という部分で買い手が見つかりやすい
• 売却前に修繕箇所を見つけられ、安心して売却できる

売主には、売却した不動産について、契約書に記載のない瑕疵（欠陥や不具合）が見つかった場合、買主に対して「契約不適合責任」を負う義務があります。
そのため万が一、売却後に瑕疵が見つかった場合は、損害賠償等に応じなければなりません。
事前にインスペクションを実施することで、売却後のトラブルを未然に防げるのは、売主にとっても大きなメリットといえるでしょう。

インスペクションを実施するのは誰？

インスペクションは、国が定めた「既存住宅状況調査技術者」の資格をもつ建築士が「既存住宅状況調査方法基準」に従って第三者視点で調査をおこないます。
既存住宅状況調査技術者講習を受けられる対象者は、一級建築士、二級建築士または木造建築士です。
建築士事務所に所属していなくても受講はできますが、既存住宅状況調査の業務を行う際は、建築士事務所に所属する必要があります。
また実際に現場で検査を行うためには、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、検査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められます。

検査対象は？

インスペクションの対象となる建物は、既存住宅（併用住宅を含む）に限定されています。
既存とは、人が居住したことがある中古住宅、または建築工事完了から1年を経過した住宅をいいます。
住居以外の用途の建物（事務所や店舗）の場合は、インスペクションの対象外になります。

検査方法と対象部位は？

インスペクションの検査方法は、目視、計測が中心で、レーザー距離計やデジタル水平器などの計測器を使用した、触診、打診による作動確認等が行われます。
基本的に非破壊による検査とし、原則、破壊検査は実施しません。
検査の所要時間はおおよそ1～3時間程度です。
インスペクションの検査対象部位は以下のとおりです。
戸建て住宅の場合
＜構造耐力上主要な部分＞
基礎、土台、床、壁、柱、梁、小屋組、床組等の構造耐力上主要な部分
＜雨水の侵入を防止する部分＞
天井、屋根、小屋組、外壁、内壁、屋外に面したサッシ等
＜設備配管の劣化事象等＞
給水・給湯管、排水管、換気ダクト
共同住宅の場合
＜構造耐力上主要な部分＞
壁、柱、梁
＜雨水の侵入を防止する部分＞
天井、内壁
＜設備配管の劣化事象等＞
給水・給湯管、排水管、換気ダクト
これらを調査することで、雨漏りやシロアリによる床下の腐食、家の傾き等の有無がわかります。
一方でインターホンや浴室乾燥機、食器洗い乾燥機など住宅設備に関する検査は対象外のため、付帯設備表と呼ばれる調査シートへ売主が確認し、記載します。

不動産売却前にインスペクションを実施する目的とは？

不動産売却時にインスペクションを実施する目的は、以下の3つのとおりです。
目的その①売却前に物件の状態を確認する
中古不動産を売却する際に気になるのが、住んでいても気付かなかった不具合が潜んでいないか？ということ。
インスペクションを実施した物件は、国の認定を受けた建築士が第三者視点でチェックをおこないます。
売却する前に修繕すべき箇所の特定もできるため、リフォームが必要かどうかの判断材料にもなるでしょう。
目的その②中古不動産取引の信頼性を高める
インスペクションを実施した物件は、購入希望者も安心して購入できることから、決め手になる場合があります。
中古不動産は表面上キレイに見えても、経年劣化で土台部分が腐食していたり、雨がひどくなると雨漏りするなど、内見では見つけにくい不具合が潜んでいる可能性も。
インスペクションを実施した物件は、専門家の調査が入った信頼性の高い物件として、他の中古不動産との差別化が図れます。
調査内容はあらかじめ、売買契約を締結する前の重要事項説明時に確認ができるのもポイントです。
購入希望者へ大きな安心感を与えられることから、スピーディーな取引きや、希望価格での売却を叶える可能性が高まります。
目的その③不動産売却後のトラブルを回避
2020年4月より施行された「契約不適合責任」では、契約書に記載のない不具合については、買主から契約に適合してないと判断され、売却後に責任追及を受ける場合があります。
具体的には、不具合箇所の修繕を請求される「追完請求」や「契約解除」、さらには「損害賠償請求」などを受ける場合もあります。
そういうことから、インスペクションを実施し建物の状態を明らかにした上で契約書に明記することで、契約不適合責任で責任追及のリスクを未然に防ぐことができます。
また万が一瑕疵があった場合に補償が受けられる「既存住宅売買瑕疵保険」の加入要綱としても、インスペクションの実施は必須となっています。
そのため、瑕疵担保保険まで付保した状態で売りに出せば万が一の補償を受けられるため、付加価値は更に高くなるでしょう。

不動産売却前にやっておきたいインスペクションの費用相場は？

ここまで読まれた方は、インスペクションの必要性を理解されて費用相場が気になっているかと思います。
インスペクションの費用は一律ではなく、インスペクションを実施する会社や、マンションや一戸建てによってもさまざまです。
目視診断の場合：5～7万円程度
詳細診断の場合：7～13万円程度
調査時間の目安は30坪（100平米）の場合で、約2～3時間程度かかることが一般的です。
通常のインスペクションは、目視で見える範囲のみ診断します。
詳細診断になると、床下や屋根裏などに入って調査したり、会社によってはファイバースコープやサーモカメラなどの機材を用いて診断します。
最新の技術で目視では発見できないような、局所の確認や壁面の温度、雨漏りの有無などのチェックが可能です。

まとめ

インスペクションの実施費用は決して安いものではありませんが、信頼という付加価値を得られるため、スムーズな不動産売買が実現できる効果が期待できます。
また売主側の最大のリスクでもある、売却後のトラブルを未然に防ぐことが可能で、嬉しいメリットともいえるでしょう。
札幌市をメインに北広島市や江別市エリアの不動産売却で、インスペクションの実施をご検討の方、または不動産売却についてのご相談やお問い合わせは、株式会社スリーアールまでお気軽にご連絡ください。
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