相続した不動産を売却する流れとは？遺産分割協議の方法や注意点をご紹介

相続により不動産を取得すると、相続登記の手続きが必要です。
自身で活用する際も、売却して現金化する際も、まずは登記により新たな所有者を決定しなければなりません。
そこで不動産を相続したらどうすれば良いのか、また売却までの流れや遺産分割協議の注意点とともに確認していきましょう。
札幌市、北広島市、江別市で不動産の相続を控えている方や、売却を検討中の方は確認してみてはいかがでしょうか。

相続後の不動産売却の流れとは？

相続が発生したら、さまざまな手続きをしなければなりません。
なかには期限が決まっている手続きもあるので、全体の流れを把握したうえで計画的に準備を進めていきましょう。

ただちにするべきこと

死亡届の提出（7日以内）
遺言書・公正証書の有無を確認
被相続人の死亡届を市区町村の役所に提出し、火葬許可証を受け取ります。
そして遺言書や、公正証書遺言の有無を確認しましょう。
なお公正証書遺言については、公証役場の検索システムで調べられます。
注意点として、遺言書の開封は家庭裁判所での検認手続きが必要です。
勝手に開封すると、5万円以下の罰金を科せられる可能性があるので注意してください。

早期にするべきこと

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の取得
被相続人に関する戸籍謄本をすべて取得し、誰が相続人であるのかを確定します。
転居を繰り返していたり、結婚・離婚していたりすると、戸籍謄本をそろえるのに時間がかかる場合があります。
相続人が確定しないと、のちの遺産分割協議の流れが進みません。
不動産の売却にも影響するため、なるべく早く戸籍謄本を集めておきましょう。

その都度するべきこと

遺産分割協議書の作成
必要書類の取得
遺産分割協議がまとまったら、相続人全員の同意のもとで遺産分割協議書を作成します。
相続した不動産を売却するなら、誰が新たな所有者であるのかも協議書に盛り込む必要があります。
このほか売買手続きの流れで必要な書類も、随時集めていきましょう。

相続時の不動産売却にあたって実施する遺産分割協議とは？

不動産の売却は、原則として所有者本人がおこないます。
そのため相続がともなう場合は、新しい所有者（誰が承継するのか）を決める必要があります。
しかし法律が定める法定相続分に従い、不動産を承継するケースばかりではありません。
相続人全員の同意があれば、自由に遺産を分割できます。
その割合を決める際に必要となるのが、遺産分割協議です。
遺産分割協議の流れや遺産分割の方法は、次のとおりです。

相続人・相続財産を確定する

まずは被相続人の戸籍情報をたどりながら、相続人を確定します。
この流れと並行して、どのような財産がどれくらいあるのかも調べてください。
不動産に関しては、土地・建物の現物だけでなく、借地権や借家権なども含まれます。
また住宅ローンの残債があれば、マイナスの財産（負債）としてカウントされます。

財産目録を作成

承継するべき財産が確定したら、財産目録を作成してください。
なお財産目録は、必ず作成しなければならないものではありません。
しかしプラスの財産もマイナスの財産もすべて記載するので、財産目録があると総額ではどちらが多いのか明確になります。
もしマイナスの財産のほうが多ければ、相続放棄を選択することもあるでしょう。
また不動産は売却したほうが良いのか、あるいは現物のままで承継したほうが良いのかを検討したい場面もあります。
そこですべての財産を一覧にしておけば、遺産分割協議や各種手続きもスムーズに進むのでおすすめです。

遺産分割の方法

現金や預貯金、金融資産とは異なり、不動産は現物のままで公平に分割するのは難しいケースもあるでしょう。
そこで新しい所有者を決定すれば、不動産売却による現金化が可能です。
そんな不動産の分割には、次の方法が挙げられます。
現物分割
広い土地なら、現物分割（分筆により、それぞれの相続人へ所有権移転登記する）のがおすすめです。
分筆したあとなら、各人が自己の判断で所有する土地を売ることが可能です。
共有
不動産そのものは分割せず、共有名義として承継する方法です。
共有名義のままでも不動産売却は可能ですが、共有者全員の同意が必要となる点に注意してください。
代償分割
代償分割とは、誰かが代表して不動産を承継する方法です。
そのほかの相続人に対しては、現物の代わりに代償金を支払います。
現物のままで承継したい方と、現金で承継したい方がいるなら代償分割がおすすめです。
換価分割
不動産を売却により現金化したのち、代金を分割する方法です。
現物分割が難しいときや、現物で承継したい方がいないときにおすすめです。
換価分割する際は共有名義のままでも、誰か一人が代表して所有者となっても、不動産売却できます。
そこで換価分割を選ぶなら、不動産会社とも相談しながら進めるのがおすすめです。
また少しでも早く現金化したいなら、不動産会社による買取を利用する方法もあります。
札幌市、北広島市、江別市で相続した不動産を売却したい方は、株式会社スリーアールまでお気軽にご相談ください。
なお株式会社スリーアールでは、買取の対応もしております。

遺産分割協議書の作成方法

不動産の分割方法などが決まれば、遺産分割協議書を作成します。
協議書には、少なくとも下記の項目を記載してください。

• 被相続人に関する情報：氏名、本籍、住所、亡くなった日
• 相続財産の内容：相続対象の財産すべて
• 各財産の承継人：承継する財産の種類、割合、分割の条件など
• 相続人の署名・実印での捺印（全員分）
• 成立日：相続人ごとに署名・捺印日が異なる際は、最後に署名・捺印された日が成立日となる

上記のほか、相続の対象となる不動産に関しては下記の情報を記載してください。

• 土地：所在、地番、地目、地積など
• 建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積など

なお遺産分割協議書を作成する際は、登記簿謄本や登記権利証のとおり正確に情報を記載してください。

相続後に不動産売却する際の注意点とは？

相続にあたっては、さまざまな注意点があります。
そのうち、不動産売却にも関わる注意点を確認していきましょう。

相続税の申告期限に注意する

相続税の申告期限は、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
それまでに遺産分割協議を済ませたうえで、被相続人の居住エリアを管轄する税務署に申告してください。
注意点として、期限内に申告・納税できないと無申告加算税や延滞税が発生してしまいます。
もし換価分割を検討しているなら、申告期限に間に合うよう早めに売却活動を始める必要があるでしょう。

相続手続き後は変更が難しい

遺産分割協議は、基本的にやり直しするべきではありません。
相続人全員の合意があれば可能ですが、贈与税や譲渡所得税の課税対象になる場合があるのが注意点です。
なお協議の成立後に新たな財産が見つかったときは、その財産に対してのみ遺産分割協議することが可能です。

相続後の売却における注意点

財産を公平に分割したつもりでも、不動産の市場価値が変動したことで、後々に釣り合いが取れなくなる可能性があります。
とくに土地の場合、想定していた売却価格が大きく変動するケースは珍しくありません。
そこで後からトラブルとならないよう、相続人同士でしっかりと合意を取り付けておきましょう。

まとめ

相続発生時における、不動産売却の流れと注意点について解説しました。
遺産分割協議、不動産売却ともに時間がかかる手続きをともなうため、全体の流れを把握したうえで準備を進めるのがおすすめです。
札幌市、北広島市、江別市で不動産売却を検討中の方は、株式会社スリーアールまでお気軽にご相談ください。
売却と買取のどちらにするかお悩みの方についても、お問い合わせを受け付けております。