不動産売却時の「仲介手数料」の基礎知識と計算方法

不動産売却時の「仲介手数料」の基礎知識と計算方法

この記事のハイライト
●不動産売却をしたときにかかる仲介手数料は譲渡費用として扱われる
●仲介手数料や譲渡所得税は自分でも計算できる
●譲渡所得税を試算するとき取得費がわからなければ売却額5%を概算取得費にする

不動産売却では「いくらで売れるか」に意識がいきがちですが、必要になる費用についても知っておくことは大切です。
今回は、譲渡費用に含まれる「仲介手数料」について、基礎知識や計算方法、さらに譲渡所得税のケース別シミュレーションも解説します。
札幌市や北広島市、江別市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売却でかかる仲介手数料などの「譲渡費用」について解説

不動産売却でかかる仲介手数料などの「譲渡費用」について解説

仲介手数料などの「譲渡費用」とは

不動産売却をしたときにかかる「譲渡費用」とは、簡単にいうと売却するときにかかった費用のことをさしています。
不動産売却時の仲介手数料は、この譲渡費用として扱われます。
売却をする方としては、できるだけかかる費用は少ないほうが良いと考えるのではないでしょうか。
不動産売却をして得られる譲渡所得(売却益)を求めるには、次の計算式を用います。
収入金額-(取得費+譲渡費用)
取得費は、不動産の購入時にかかった費用をさしています。
この計算式では譲渡費用と取得費を差し引いた譲渡所得に対して、プラスであれば譲渡所得税が発生します。
つまり、不動産売却時にかかった仲介手数料などの譲渡費用をきちんと差し引けば、その分、税金も軽減されるのです。
不動産売却時には、譲渡費用の理解も大切なポイントです。

譲渡費用になるもの

不動産売却時にかかった費用がそのまますべて譲渡費用となるわけではありません。
譲渡費用のなかには、取得費や維持管理費用にあたるものは含まれません。
なおかつ、不動産売却をするために直接必要だった費用か、売却額を増加させるために譲渡時に支出した費用と考えることができます。
代表的なものが、「仲介手数料」です。
仲介手数料は、不動産売却のためには必要となる不動産会社に支払う報酬です。
不動産の取得時に必要だった仲介手数料は、取得費の扱いとなることもあわせて覚えておきましょう。
また、仲介手数料以外で、不動産売却時にかかる主な譲渡所得もご紹介しておきます。

  • 売主が納めた印紙税
  • 測量費用
  • 建物の取り壊しにかかる費用
  • 広告代
  • 売買契約後に、より高く購入してくれる買主がいた場合、元の買主へ支払う違約金
  • 借地権を売るため地主から承諾を得るため支払った名義書換料

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不動産売却をしたときの仲介手数料と譲渡所得税の計算方法

不動産売却時にかかる「仲介手数料」と、売却益が生じたときに発生する「譲渡所得税」の計算方法をご紹介します。
いずれも計算自体は難しくなく、自分で割り出すことも可能です。

「仲介手数料」を計算する

不動産売却をしてかかってくる仲介手数料は「上限額」が設けられています。
これは、仲介手数料を支払う消費者を不利益から保護するために、法律で定められているものです。
ここでは、上限額の計算方法をご紹介しますが、仲介手数料は売却価格によって計算式が変わります。
不動産売却では、「売却価格が400万円を超える場合」が多いでしょう。
そのときの計算方法は次の式です。
(売却価格×3%+6万円)+消費税
たとえば、売却価格が2,000万円である場合に、この計算方法にあてはめてみましょう。
(2,000万円×税率3%+6万円)+消費税
計算すると、仲介手数料の上限額は「72万6,000円」と割り出せます。
また、「200万円超から400万円以下の場合」の計算方法は次の式を用います。
(売却価格×4%+2万円)+消費税
「200万円以下の場合」の計算方法は次の式となります。
(売却価格×5%)+消費税

「譲渡所得税」を計算する

譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
計算方法は次の流れでおこないます。
●譲渡所得を算出
不動産売却時には、前述した「収入金額-(取得費+譲渡費用)」の式で譲渡所得を算出できます。
取得費とは、不動産を入手したときにかかった費用です。
たとえば、取得時にかかった仲介手数料のほか、土地や建物の購入代金や建築費用なども含まれます。
取得費を計算方法にあてはめるとき、注意しておきたいのは、「建物」は減価償却費の相当額を引いたものとすることです。
「減価償却費」を求めるには、次の式を用います。
取得に要した費用×90%×償却率×経過年数
「償却率」には、建物種別によって次の数値があてはめられます。
木造の償却率0.031
鉄筋コンクリート造の償却率0.015
●課税譲渡所得を計算
3,000万円特別控除の特例などを活用する場合には、譲渡所得から差し引くことができます。
計算方法は、次のとおりです。
譲渡所得-特別控除
●譲渡所得税の課税額を計算
課税譲渡所得が割り出せれば、あとは譲渡所得税の税率と掛けることで、「譲渡所得税」が割り出せます。
その際、不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間によって税率はかわります。

  • 5年以下なら短期譲渡所得の税率「39.63%」
  • 5年超なら譲渡所得の税率「20.315%」

たとえば、所有7年の不動産なら「課税譲渡所得×税率20.315%」の計算式となります。
なお、10年超なら軽減税率の特例があります。
その場合には、譲渡所得6,000万円の部分に有利な税率が適用されます。

  • 譲渡所得6,000万円以下の部分の税率「14.21%」
  • 6,000万円超の部分の税率「20.315%」

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不動産売却時の仲介手数料などから譲渡所得税をケース別に試算!

不動産売却時の仲介手数料などから譲渡所得税をケース別に試算!

最後に、不動産売却時に発生する譲渡所得税を土地のケース別にシミュレーションして解説します。
ケース別シミュレーションですが、条件は共通して下記とします。

  • 土地の購入費用2,500万円
  • 取得時の仲介手数料などの費用300万円
  • 土地の売却代金4,000万円
  • 仲介手数料などの譲渡費用200万円

通常のケース

最初のケース別シミュレーションは、不動産売却で特例を使わない場合です。
最初に譲渡所得を求めます。
4,000万円-2,500万円-300万円-200万円=譲渡所得1,000万円
次に譲渡所得から、税額を求めます。
その際、所有期間によって計算式が変わります。
短期譲渡所得の場合
1,000万円×39.63%=約396万円
長期譲渡所得税の場合
1,000万円×20.315%=約203万円
居住用不動産でない場合なども、この計算方法となります。

特別控除を利用するケース

次のケース別シミュレーションは、3,000万円の特別控除を用いた場合です。
この場合は、譲渡所得1,000万円から、控除額を引いて課税譲渡所得を求めます。
譲渡所得1,000万円-3,000万円=-2,000万円
特別控除を用いた場合のケース別シミュレーションでは課税譲渡所得がマイナスとなり、譲渡所得税が課税されないことがわかりました。

取得費がわからないケース

先の2つのケース別シミュレーションでは、前提となる条件で、仲介手数料などの費用や、購入代金もわかっている場合を想定していました。
そのため取得費もわかるのですが、もし、取得費がわからないケースでも試算は可能です。
売った金額の5%を概算取得費とします。
4,000万円×5%=概算取得費200万円
譲渡所得は次の式となります。
4,000万円-200万円-200万円=譲渡所得3,600万円
この譲渡所得をもとに、3,000万円の特別控除を利用した場合には下記の譲渡所得税が発生するとわかります。
3,600万円-3,000万円=課税譲渡所得600万円
短期譲渡所得の場合
600万円×39.63%=譲渡所得税は約238万円
長期譲渡所得税の場合
600万円×20.315%=譲渡所得税は約122万円

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まとめ

仲介手数料や譲渡所得税の計算方法や、ケース別のシミュレーションについて解説しました。
札幌市や北広島市、江別市で不動産売却をご検討中の方は、売却時にかかる費用への質問など、お気軽にお問い合わせください。

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野村龍平

資格:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士・保険募集人(火災・少額短期)

2003年より不動産業一本でやってまいりました、長年培った知識と経験をお客様の不動産取引において必ずお役にたてるものと自負しております。小さな質問も気軽にご相談ください。
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