不動産売却の際に理解しておきたい「譲渡所得税」とは?

不動産売却の際に理解しておきたい「譲渡所得税」とは?

この記事のハイライト
●不動産売却の際に発生する税金は6種類ある
●譲渡所得税は大きな金額になる可能性があるため、事前に計算方法を理解しておくことがおすすめ
●特例を適用できると譲渡所得税の節税につながるので、要件を確認しておくと良い

「不動産売却」では、売却代金を全額受け取れる印象が強いかもしれません。
けれども、不動産売却の際は税金や費用がかかるので、しっかり準備しておかないと支払いに困ってしまう可能性があります。
そこで今回は、札幌市・北広島市・江別市などのエリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却の際にかかる税金についてご説明します。

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不動産売却の際にかかる所得税を含めた6種類の税金とは

不動産売却の際にかかる所得税を含めた6種類の税金とは

不動産売却では、以下の6種類の税金が発生します。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

このうち所得税と住民税、復興特別所得税の3種類は、不動産売却によって利益が出た際にかかる税金です。
不動産売却によって得られた利益は「譲渡所得」と呼ばれるので、譲渡所得に課税されるこれら3種類の税金は「譲渡所得税」と総称されることが一般的です。

譲渡所得税の特徴について

譲渡所得税の大きな特徴は、不動産の所有期間によって税率が異なることです。
税率は、所有期間が5年以下か5年を超えているかによって変わります。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、下記の税率が適用されます。

  • 所得税:30%
  • 住民税:9%
  • 復興特別所得税:0.63%

3種類の税金を合計すると、39.63%が譲渡所得に課税されます。
次に、所有期間が5年を超えている場合の「長期譲渡所得」の税率は、以下のとおりです。

  • 所得税:15%
  • 住民税:5%
  • 復興特別所得税:0.315%

これらを合計した税率は、20.315%です。
このように、譲渡所得税の税率は、所有期間によって倍近く違います。
ですから、不動産売却を検討する際は、所有期間を確認しておくと良いでしょう。

その他の税金について

先ほど挙げた6種類の税金のうち、印紙税と登録免許税、消費税の3種類は不動産売却の手続きなどにかかる税金です。
印紙税は、一定金額以上の契約書や領収書にかかる税金で、不動産売却では売買契約書に貼る必要が生じます。
印紙税の金額は、売買契約書に記載された金額によって決まります。
たとえば、500万円超え1,000万円以下の金額だと印紙税は1万円、1,000万円超え5,000万円以下の場合は2万円です。
なお、令和4年3月31日までは軽減措置が適用されるため、500万円超え1,000万円以下の場合が5,000円、1,000万円超え5,000万円以下の場合が1万円になります。
登録免許税は、不動産の登記にかかる税金です。
不動産売却では、住宅ローンが残っている不動産を売る際に、抵当権抹消登記が必要です。
抵当権抹消登記では、一つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。
つまり、土地と建物の抵当権を抹消するときは2,000円かかるので、覚えておきましょう。
消費税は、仲介手数料や司法書士への報酬が発生したときに課税されます。
仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売却が成立した際に、成功報酬として支払う費用です。
司法書士への報酬は、登記手続きなどを依頼した際に発生します。
これらの費用が発生したときは、10%の消費税も計算しておきましょう。

こちらの記事も読まれています|不動産売却時の「仲介手数料」の基礎知識と計算方法

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不動産売却の際にかかる譲渡所得税の計算方法とは

不動産売却の際にかかる譲渡所得税の計算方法とは

印紙税や登録免許税に比べると、譲渡所得税は計算方法が複雑です。
計算方法を理解していると、不動産売却の際に役立つので、この機会に覚えておきましょう。
譲渡所得税を計算するためには、まず譲渡所得の算出が必要です。
不動産売却によって得た利益である譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)
譲渡価格とは、不動産の売却価格のことです。
取得費は不動産の購入にかかった費用で、譲渡費用は売却にかかった費用です。
それぞれの金額を計算式に当てはめると、譲渡所得がわかります。
譲渡所得が算出できたら、以下の式を使って譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
税率は、先ほどご説明したように、不動産の所有期間によって変わります。
5年以下の場合は39.63%、5年を超えている場合は20.315%で計算しましょう。
なお、これらの計算式を見ると、譲渡所得が減ると譲渡所得税を減らせることがわかります。
譲渡所得を減らすためには、取得費と譲渡費用に該当するものをすべて含めることがポイントです。
ですから、それぞれに該当する費用をしっかりと覚えておきましょう。
取得費に該当する主な費用は、以下のとおりです。

  • 不動産の購入費用
  • 購入時の仲介手数料
  • 印紙税や登録免許税、不動産取得税などの税金
  • 司法書士に支払った報酬
  • リフォームした場合はその費用

そして、不動産売却時の譲渡費用には、以下のものが該当します。

  • 売却時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 建物を取り壊した場合はその費用

リフォームにかかった費用を取得費に含められることは、盲点かもしれません。
大きな節税につながる可能性があるので、リフォームした場合は忘れずに含めましょう。
もし取得費がわからないときは、「譲渡価格×5%」で計算した概算取得費を用いることが可能です。
ただし概算取得費は、実際の取得費よりも少ない金額になることが多く、譲渡所得税が高くなってしまう可能性があります。
実際の取得費を使ったほうが節税できるので、不動産を購入したときの契約書や領収書をできるだけ調べてみましょう。

こちらの記事も読まれています|不動産売却時の「仲介手数料」の基礎知識と計算方法

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不動産売却の際に利用したい譲渡所得税の特別控除とは

不動産売却の際に利用したい譲渡所得税の特別控除とは

該当する取得費や譲渡費用をすべて含めても譲渡所得が出る場合は、特別控除などが適用できるかどうか確認しましょう。
不動産売却で発生する譲渡所得税には、以下の特例が設けられています。

  • 3,000万円の特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • 買換え(交換)の特例

それぞれの特例について、順番にご説明します。

3,000万円の特別控除の特例

居住用財産の要件に当てはまるマイホームを売却する場合は、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以内なら、譲渡所得税は課税されません。
居住用財産の要件には、「現在住んでいる家であること」「すでに転居している場合は、転居してから3年後の12月31日までに売却すること」などがあります。
3,000万円の特別控除は大きな節税につながる特例なので、居住用財産の要件となる期限を過ぎる前に売却することがおすすめです。

軽減税率の特例

不動産売却をした年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率が適用できます。
すると、譲渡所得の6,000万円までの部分の税率は、「所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%」になります。
この特例は、3,000万円の特別控除と併用できるので、該当する場合はぜひ利用しましょう。

買換え(交換)の特例

マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間に買換えをした場合、一定の要件を満たすと適用できる特例です。
この特例を適用すると、新しく購入したマイホームを売却するときまで、譲渡所得税を繰り延べることができます。
要件には「居住した期間が10年以上」「譲渡価額が1億円以下」などがあるので、適用したい場合は詳細を確認しておきましょう。
なお、この特例は3,000万円の特別控除や軽減税率との併用ができません。
ですから不動産売却の際は、それぞれの特例の内容をきちんと把握して、どれを適用するべきかしっかりと見極めましょう。

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まとめ

不動産売却の際は、さまざまな税金がかかります。
とくに譲渡所得税は大きな金額になることがあるので、3,000万円の特別控除など、要件に当てはまる特例はしっかりと利用しましょう。
株式会社スリーアールは、札幌市・北広島市・江別市などにある不動産の売却をサポートしております。
売却に関してお困りのことなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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野村龍平

資格:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士・保険募集人(火災・少額短期)

2003年より不動産業一本でやってまいりました、長年培った知識と経験をお客様の不動産取引において必ずお役にたてるものと自負しております。小さな質問も気軽にご相談ください。
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