相続による不動産売却の注意点とは?売却方法や契約の種類も解説

相続による不動産売却の注意点とは?売却方法や契約の種類も解説

この記事のハイライト
●相続人が複数いる場合は、不動産を現金化してから分ける「換価分割」がおすすめ
●不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」には3つの種類がある
●不動産売却には、不動産会社に直接不動産を売却する「買取」という方法もある

「不動産を相続したものの、住む予定もないので売却を考えている」という方は多いのではないでしょうか。
「現金化してから複数の相続人で分割したい」という方も少なくありません。
そこで今回は、相続による不動産売却の際の注意点や契約の種類、売却の方法についてご紹介します。
札幌市や北広島市、江別市で相続による不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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相続による不動産売却を進める際の注意点とは

相続による不動産売却を進める際の注意点とは

相続による不動産売却には、相続人の数や相続の方法などによっていくつかのパターンがあります。

不動産の相続人が自分1人の場合

まずは、不動産の相続人が1人しかいないケースについて考えてみましょう。
単独相続した場合の不動産売却
単独相続とは、不動産に限らず、預貯金や土地などすべての財産を1人で相続することです。
もともと法定相続人が1人しかいない場合もあれば、他の相続人が相続を放棄するケースもあります。
単独相続では相続人同士で不動産売却の内容について協議する必要もないため、比較的スムーズに売却が進むパターンだといえるでしょう。
現物分割した場合の不動産売却
現物分割とは、財産ごとに相続人を決める相続方法のことです。
たとえば長男は「不動産」、次男は「預貯金」、三男は「土地」といったように、各財産をそのままの形で分配します。
誰が何を相続するのかという話し合いは必要ですが、相続したあとは基本的に自分ひとりで不動産売却を進めることが可能です。

不動産の相続人が複数いる場合

次に、複数人で不動産を相続するケースについても解説します。
換価分割する場合の不動産売却
不動産の相続人が複数いる場合、もっともトラブルになりにくいとされている相続方法が「換価分割」です。
換価分割とは、不動産を売却し、現金化してから相続人間で分割する方法のことをいいます。
換価分割の流れ
相続人が複数いる場合は、換価分割を選択するかどうかも含めて、まずは相続人全員で「遺産分割協議」をおこないます。
換価分割すると決まったら、不動産売却を進める代表者や、売却する価格や時期についても相続人間で話し合って決めていかなければなりません。
協議内容がまとまったら、代表者が不動産売却を進めていく流れです。
換価分割する際の注意点1:不動産の名義変更が必要
換価分割の場合に限らず、相続における不動産売却では被相続人(亡くなった方)から相続人へと不動産の名義を変更する必要があります。
この相続登記の手続きをしてからでなければ、不動産売却をすることはできません。
相続登記は法務局へと申請することになりますが、専門的な書類の記入などが必要になるため司法書士に依頼するとスムーズでしょう。
換価分割する際の注意点2:相続人全員の同意が必要
相続した不動産を売却するためには、相続人全員の同意が不可欠です。
誰か1人でも反対していると不動産売却を進められません。
いつまでも話がまとまらない場合は、家庭裁判所に問題を持ち込むという選択肢も視野に入れておきましょう。
換価分割する際の注意点3:売却窓口となる代表者の負担が大きい
不動産売却の際には、不動産会社といった第三者とのやりとりをはじめ、費用やスケジュールの管理、税金や法律に対する理解など、売却窓口となる代表者に多くの負担がかかることになります。
また、測量費や手数料など、売却にかかる費用を立て替える必要が出てくるかもしれません。
費用が発生した場合の支払いルールを事前に決めておくなど、代表者の負担を減らす工夫をしておきましょう。
また、売却が決まったあとで、価格について他の相続人から不満が出るケースもあります。
トラブルを生まないためにも、事前に「売却価格の最低ライン」を決めておくと安心です。
換価分割する際の注意点4:税金の軽減制度や特例を利用できる場合がある
不動産を売却して利益を得ると、所得税を納める必要があります。
しかし、相続不動産の売却時に適用可能な特例措置なども用意されているため、しっかり把握しておきましょう。
特例を利用することで、相続税を不動産の取得費として計上することや、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

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不動産売却における媒介契約の種類と選ぶ際の注意点

不動産売却における媒介契約の種類と選ぶ際の注意点

不動産売却の際、ほとんどの方は不動産会社に仲介を依頼します。
その際、不動産会社と結ぶことになるのが「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるので注意しましょう。

媒介契約の種類1:専任媒介契約

専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社とは契約ができません。
しかし、自力で買主を見つけた場合には、不動産会社をとおさずに売買契約することが可能です。
不動産会社は、2週間に1度以上、仲介業務の実績を依頼者へと報告することが義務付けられています。
契約の有効期限は最大で3か月です。

媒介契約の種類2:専属専任媒介契約

専任媒介契約と内容は似ていますが、自力で買主を見つけても直接契約を結べないことが注意点です。
拘束力が強くなる代わりに、業務実績の報告頻度は1週間に1度以上となり、短期集中的に売却を進めることができます。
契約の有効期限は最大で3か月です。

媒介契約の種類3:一般媒介契約

複数の不動産会社と契約することができ、自力で買主を見つけた際には不動産会社をとおさずに契約することもできます。
不動産情報を広く拡散できる点がメリットですが、専任契約と比べると各不動産会社にとっての優先順位が低くなりやすいため、買主探しに時間がかかってしまうかもしれません。
契約期間に制限はありませんが、行政指導上は3か月以内とされています。

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仲介?買取?不動産売却の方法ごとに異なるメリットと注意点を解説

仲介?買取?不動産売却の方法ごとに異なるメリットと注意点を解説

不動産売却には、不動産会社に「仲介」を依頼する方法だけでなく、「買取」という選択肢もあります。

「仲介」と「買取」の違いとは

仲介とは、不動産会社に不動産の宣伝活動などを委託し、不動産会社をとおして買主を探す売却方法のことです。
一方、買取とは、不動産会社が売主から直接その不動産を買い取る方法のことを指します。
買取の場合は買主を探す必要がないため、スピード重視で不動産売却を進めたいという方にメリットの多い方法です。
不動産売却では売却後に契約内容と異なる不具合などが見つかると契約不適合責任に問われることがありますが、買取の場合は契約不適合責任が免除されるという特徴もあります。
また、仲介手数料がかからないという点も大きなメリットだといえるでしょう。
注意点としては、買取の場合、仲介で不動産を売却する際の相場よりも1割から3割ほど売却価格が低くなる可能性があることです。
そのため、なるべく早く不動産を現金化したいという方であれば「買取」を、多少時間がかかってでも納得のいく価格で売却したいという方であれば「仲介」を検討してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

相続した不動産を売却する際には、一般的な不動産売却とは違った手順や注意点を理解しておく必要があります。
売却時に親族間でのトラブルを生まないよう、慎重に話し合いを進めましょう。
札幌市や北広島市、江別市で不動産売却をお考えの方は、相続に関する疑問点も株式会社スリーアールまでお気軽にお問い合わせください。

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野村龍平

資格:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士・保険募集人(火災・少額短期)

2003年より不動産業一本でやってまいりました、長年培った知識と経験をお客様の不動産取引において必ずお役にたてるものと自負しております。小さな質問も気軽にご相談ください。
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