半年が経過したけど内覧が2件しか来ていないというご相談

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先日当社ホームページをご覧頂いた売却活動中の売り主様より、ご相談のお問い合わせがありご訪問させていただいた時のお話です。

売主様は、札幌市内の不動産業者に専任媒介にてご依頼をされており、現段階ですでに6ヶ月が経過する時期となっていました。販売開始から6ヶ月で2件しか内覧に来てもらっておらず、早急に売却したいのだがどうしたらよいか?買取の相談もできないか?というご相談でした。

私が現在の販促状況(ポータルサイト掲載状況やREINSの情報)を確認し、現在の競合調査も行い、簡単な資料をお持ちして売主様にご説明をした内容は下記になります。

現状のリサーチ


1⃣現在依頼している不動産会社について
現在販売活動をしている会社さんは、掛け値なしに良い会社さんだと思います。地場の業者ですが、しっかりと販促活動も行っており、誠実なイメージがある印象の良い会社さんでしたのでそのままお伝えしました。

2⃣販促状況について
こちらも各種ポータルへの掲載、REINSへの掲載もされており、情報公開に漏れはありません。
内覧が増えない理由は別の点にありそうです。

3⃣販売価格について
けして高い設定ではなく、現在の流通事例から考えると比較的購入層が多い価格帯のため、価格が高すぎるということが原因ではないと思います。

大きく分類すると上記のようなご説明をさせていただきました。
売主様も納得されておりましたが、販売の経緯を伺っていくと若干気になる点も見えてきたのです。

売却活動の経緯


今回の売却活動は売主様が一括査定サイトを利用して、複数社の中から現在依頼されている会社様にご依頼をされたとのことでした。
販売価格は残債がなくなれば良い、とにかく早く売却したいという思いをお持ちだったのですが、不動産会社の提案する価格で販売する形となりました。まず、この価格がいわゆる「チャレンジ価格」という高値設定だったのが反響が少なかった原因と考えられます。

売主様は高く売りたいというよりかは適正な価格で早く売りたいというご希望があるにも関わらず、相場より高値のチャレンジ価格で販売をすることで、活動が長期化してしまったのが一つの要因です。

不動産情報は、新着公開時が最も「熱いタイミング」であり、反響が多く来ると言っても過言ではありません。
高値で公開 → 反響がない 気持ち値段を下げる → 反響がない
といった段階的な価格値下げをすることで反響が少しずつ増えていきはしますが、売主様の希望に沿えていないのではないかと思います。

結果的に現段階での販売価格は開始当時の価格から300万円値下げしている状態でした。
価格を大きく値下げして、やっと来た反響が2件の内覧だったのです。

今できる最善策の提案


今回の物件は地下鉄駅徒歩圏ではありますが、12分前後とやや遠い立地の中古マンションでした。
室内は売主様が購入された際にフルリノベーションされており、大変素晴らしい状態です。
それでいて価格はけして高くない。
何故反響が来ないのか?

広告の出し方もけして悪いわけではないのですが、このような立地のマンションで大きなマイナスポイントとなり得る「駐車場が満車」という表記が気になりました。

小学校も近く、ファミリー層が検討される立地のため、駐車場がないのはやはり大きなマイナスポイントです。

ですがマンションの敷地が満車である以上仕方ないことではありますが、なんとか近隣の月極などを探して80mに月極あり(8,800円)などの表記をすることで反響の間口を広げれないか?とご提案をさせていただきました。

売主様との対談のあと、近隣をローラーして月極を探した結果1台空きがある駐車場が1箇所あり、そちらの情報を教えて差し上げました。
売主様で費用負担が発生はしてしまいますし、売却に確実につながるという確証があるわけではないですが、効果はあると思います。という内容です

今回のご相談で感じたこと


現在の販売会社の担当者は何故そこまで考えなかったのか?
できることがないかを突き詰めてこその不動産売却のパートナーではないかと思います。

もしかすると今の会社にその件を伝えて表記を変えて念願の売却のゴールにたどり着けるかもしれませんし、上記対応を踏まえた上で当社に依頼をしてくださるかもしれませんが、その点はまだわかりません。

当社としては改めて媒介の依頼を頂けるのがビジネスとして最良の結果ではありますが、売主様にとって有意義な対談となっていれば嬉しくもありますのでより良い方向に進めば良いなと思います。

今回のお話で感じたことは
「売主様のご意向」をしっかりと聞き、理解をし最善の策を練ることの重要性
売主様と不動産会社(担当者)の間での意思疎通の重要性
の2点です。

今まで以上に売主様へのヒアリングを行い、売主様と一体になって販売活動を行えるパートナーになれるように頑張ろう!と思わせて頂いた相談案件でした。

頼んでいる不動産会社があるが、なかなか売れないので相談に乗って欲しい
そんな方はお気軽にホームページよりご相談下さい。

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野村龍平

資格:宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・相続診断士・保険募集人(火災・少額短期)

2003年より不動産業一本でやってまいりました、長年培った知識と経験をお客様の不動産取引において必ずお役にたてるものと自負しております。小さな質問も気軽にご相談ください。
代表者である野村がしっかりと責任を持って自らお客様の案件を対応させていただきます。

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