実家を相続したら、売却する?それとも住み続ける?

何世帯も一緒に、同じ屋根の下で生活をするという家庭が少ない中、両親が高齢になってくると浮き彫りになってくる「家をどうするか」という課題。

考えるターニングポイントは、人それぞれではありますが、亡くなってしまった後や、介護が必要になったタイミングよりも、もっと早い段階で、ご両親を交えて、兄弟や、ご家族で話し合いを進めていくべき課題となります。

前回投稿した記事は、「相続した空き家を売却する場合の税金」についてフォーカスを当てた記事となっています。

https://www.3-rrr.com/blog/post-101/

今回の記事では、様々な疑問が生じる「家の相続」という問題に向けて、売る場合と住み続ける場合の両方の切り口から解説していきます。

相続した家を売りに出そうと考えている売主様、空き家や、住み続けようと考えている方には、是非参考にしていただきたいです。

家を相続することで生じる必要経費は?

まずは、売却でもなく、住むでもない、空き家として管理した場合、どのような経費が生じるのかを説明しましょう。

固定資産税

当たり前ですが、不動産を所有することで、固定資産税が毎年かかります。税率の計算方法は、空き家として管理をしていたとしても、評価額の1.4%となります。

光熱費

電気・ガス・水道などの光熱費を解約せずに、契約をしていることで、使用の有無は関係なく、基本料金が発生します。頻繁とはいかなくても、空気の入れ替えや、たまに掃除に来るために契約を続けるようであれば、支払い先等を変更しておく必要もあります。

劣化などの修繕費

親の家ともなると、築年数が30年〜40年程経過している家が多く、人が住まなくなることで、老朽化も進む可能性が想定されます。
例えば、ここ最近は自然災害も多く、台風や強風などで、老朽化している家が雨漏りなどの被害にあったり、ご近所に影響を与える可能性もでてきます。事前に老朽化している建具や、補強などの修繕費、また庭の雑草の除草費等も必要となります。

設備費

誰も住んでいない家は、他人に入られる可能性も大いに考えられます。セキュリティ対策として、警備保障の契約をする家もあり、毎月の警備費用もかかります。また、ご自身でセキュリティ対策をする場合も、防犯カメラの設置費用などを考えると、それなりにランニングコストも考えなければいけません。

相続した家を売却する場合

相続した不動産を売却する場合は、通常の売却方法とは違い、手続きや協議が多くなります。また、専門的な内容も含まれてくるので、早めに不動産会社に相談することでトラブルを回避できます。それでは、次は相続不動産の売却の際の注意点や必要書類を説明しましょう。

相続登記

始めの手続きは、「相続登記」を行うこと。相続をした不動産を売却するには、登記上の名義を故人から相続人に変える手続きをします。手続きは、所在をしている不動産の管轄である法務局でできますが、相続登記手続きが完了しなければ、売却活動ができないので、先延ばしにせず、早めに行いましょう。また、相続登記を行う場合の必要書類は、どのようなケースでも共通する必要書類と、背景によって必要になる追加書類があります。

相続登記時の共通必要書類

1:登記事項証明書(登記謄本)
2:相続登記申請書
3:相続人の住民票(印鑑証明でも可能)
4:相続不動産の固定資産税評価証明書

上記に加えて、場合によって下記の書類も必要になることがあります

1:遺産分割協議書
2:故人の戸籍謄本(出生から亡くなるまで)
3:相続人全員の現在の戸籍謄本
4:相続人全員の印鑑証明書
5:故人が亡くなったことが確認できる除籍謄本


売却時の注意点

相続登記は、手続きから1〜2週間程で完了します。その後、売却活動ができるようになります。基本的に売却の流れに特別なことはありません。まずは、不動産会社に査定相談をしましょう。

注意点としては、単独相続ではなく、複数の相続人がいるケース。全員で都度話し合いが必要となることが多くなり、意見の折り合いがつかないことも予想されます。例えば、建物の老朽化が進んでいるため、取り壊しの費用、または、建物をリフォームして売却をする場合の必要経費など、経費や、売却利益の分配方法で、トラブルにもなり得る事柄となるので、慎重に進めた方がよいですね。

相続した家に住み続ける場合

親の家を受け継ぎ、住み続けることを決めた場合も気をつける点があります。

老朽化による修繕

記事の冒頭に「空き家として管理した場合」のケースにも触れている内容ですが、老朽化による劣化の箇所が見込まれます。耐震性や、設備箇所によって、大規模なリフォームや、リノベーションが必要となることもあり、費用面等でも大きく出費がかかることが予想されます。一方で、仮に住宅ローンを組んでいた場合、ローンを完済していることも見込まれます。通常の不動産購入時は融資の借り入れが必要ですが、ローンを組む必要がなく不動産を所有できることは最大のメリットと言えます。

相続の手続き

相続人が単独相続の場合は、トラブルはあまり起こりませんが、複数人のケースは、相続しなかった相続人に対し、代償分の財産を用意しなければいけません。これを「代償分割」といい、平等に分配することが難しい場合に代償分割を用いることもあります。

また、故人の相続の相続税を納付する場合も考える必要があります。売却する場合は、売却によって得た代金を納税資金に充てることができますが、住み続ける場合は、他の資金源を用意しなければいけません。

相続人が複数の場合は慎重に進めましょう

売却でも、住み続けても、空き家管理でも、どのケースでも共通しているのは、単独相続ではなく、複数人で相続する場合は、より慎重に事を進めるべきということです。人数がいれば意見が分かれることも十分に考えられ、トラブルに発展し、相続の手続きが全く進まないこともあり得るのです。
まずは、税金や、相続手続き、売却と、それぞれの専門業者に相談をし、円滑に進める努力をしましょう。

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