家を売却するときに必要な媒介契約の種類を解説します

札幌市白石区に事務所を設けている私たち株式会社スリーアールでは、主に札幌市を中心とした不動産売却のご相談をお受けしております。

不動産を所有している方が、「こんな質問をしていいのだろうか？」と疑問に思うことを不動産ブログも掲載していますが、ブログで書ききれないこともあるので、いつでもご相談ください。

つい先日、こんな質問を受けました。それは、

「媒介契約書って何ですか？」

私たち不動産会社は、売却に関しての必要な契約の種類として、違和感なく手続きをするのですが、初めて売却を検討している売主様は、疑問に思われている媒介契約という契約の種類。

そこで、今回の記事では、売却の第一歩と言われている媒介契約の種類に関して解説をしていきます。

家を売却するときの手順

不動産を売却する場合、不動産会社に売却活動を依頼する方法と、売主が自分で顧客を探す方法と２種類ありますが、ここでは、前者の不動産会社に売却活動を依頼する方法の流れを説明していきます。

１：売却の計画と査定の依頼

やみくもに動くことはおすすめできません。まずは、売却をするにあたり下記の手順を参考にしてください。

●ポイント１：売却する時期

売却の時期は、家族やお子さんの学校行事に影響のない日を選んだり、買い替えなら、どのタイミングで売りに出すことが最善の策かを検討する必要があります。

●ポイント２：住宅ローンの残債の確認

住宅ローンの残債が残っている場合は、売却額で返済が可能なのか、資金計画を立てる必要がでてきます。

３：買い替えならば、売り、買いどちらを先行するか

買い替え時の売却は、売りに出すタイミングや、必ずしも早期に売却できるという保証も確約できません。したがって、必要であれば、専門家である不動産会社に、早めに相談をしてみることも考えてみてください。

●ポイント：３不動産査定の依頼

売却計画がある程度まとまってきたら、不動産会社に査定を依頼します。

大切な不動産ともなると、しっかりと営業活動や広報活動を行ってくれる不動産会社に依頼したいものですよね。便利な不動産一括査定サイトもありますが、ある程度しっかりとした売却額を希望しているなら、不動産会社に直接査定に来てもらう訪問査定をおすすめします。

また、一社だけでなく、２〜３社に査定を依頼し、比較をすることで、査定価格が適正価格なのかの判断材料にも繋がります。

２：媒介契約の締結

依頼をする不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には３種類の契約があり、それぞれの契約内容は後述したいと思います。

不動産を売却するための営業活動と売買契約

媒介契約後、不動産会社は営業活動に入ります。まずは、不動産流通機構（通称レインズ）の登録義務があるので、こちらのツールに物件情報を登録します。

場合によっては、チラシや、エンドユーザー向けの不動産情報サイトに登録をし、潜在的なユーザーにアプローチをしていきます。

売主は、その都度内見案内の対応をしなければいけません。居住中での内見の場合は、顧客の目線に注目し、床から１０センチはきれいに保つようにしましょう。また、物で溢れかえっているのもあまり良い印象を持たれません。目に見える箇所は掃除をしておくように準備しましょう。買主の申し込みが入ると、売買契約に進みます。

４：引き渡し

金銭などの受け渡しも終了すると、鍵の引き渡しとなります。同時に司法書士の立会いの元、抵当権の設定や、所有権の移転登記も行われます。

ここまでで、おおまかな一連の売却の流れとなります。

それでは、次の項目で不動産会社と売主の間で行われる３種類の媒介契約について説明していきましょう。

売却時に結ぶ媒介契約書とは？

売却時、仲介売却にするか、買取を選ぶか、まずはこの２択で悩むケースが多くあります。過去の記事でどちらがお得なのか取り上げているので、参考にしてください。

https://www.3-rrr.com/blog/post-103/

仲介売却を選択した場合、不動産会社と結ぶ媒介契約書があります。

専属専任媒介契約

●１社の不動産会社のみと媒介契約を結び、複数社依頼をすることができない

●売主が自ら買主を探した場合も、専属専任媒介契約を交わした不動産会社を介しての売買契約となる

●媒介契約の有効期間は３ヶ月以内

●契約締結より５営業日以内に指定流通機構（レインズ）の登録義務あり

●売主に、進捗状況を１週間に１回口頭か書面にて報告する

専属専任媒介契約は、依頼をする不動産会社が一社のみとなるため、間口が狭くなるのではないかという懸念を持つ方もいますが、レインズの登録や、同業他社に不動産情報を紹介することで、他の不動産会社の手持ちの顧客にも紹介してもらえます。また、不動産会社も、任せてもらっているという意識も高くなり、積極的に営業活動や、広報活動をしてもらえる契約形態となります。

専任媒介契約

●１社の不動産会社のみと媒介契約を結び、複数社依頼をすることができない

●売主が自ら買主を探した場合は、不動産会社を通さずに売買契約を締結できる

●媒介契約の有効期間は３ヶ月以内

●契約締結より７営業日以内に指定流通機構（レインズ）の登録義務あり

●売主に、進捗状況を２週間に１回口頭か書面にて報告する

専属専任媒介契約との違いは、報告義務やレインズの登録義務の期限も異なりますが、決定的に違うのは、売主が自分で買主を探した際、媒介契約を締結している不動産会社を通して、売買契約をする必要がないということです。例えば、身内や知り合いが購入したいと申し出た場合、個人間売買を行うことが可能となり、不動産会社に支払う仲介手数料も必要ありません。

一般媒介契約

●複数社と一般媒介契約を締結することができる

●売主が自ら買主を探した場合は、不動産会社を通さずに売買契約を締結できる

●媒介契約の有効期間の定めはなく、自由に設定できる

●指定流通機構（レインズ）の登録や進捗状況の報告義務も特になし

基本的に一般媒介契約の場合は、複数社と契約を結んでいることを不動産会社も周知しているので、営業活動の積極性で考えると、あまり期待ができない可能性もあります。

しかしながら、直接複数の不動産会社に依頼をすることで、必然的に間口が広がるので、早期に売れる見込みも考えられます。

ITと売却をうまく融合させた広報活動

私たち株式会社スリーアールでは、仲介売却のお手伝いも積極的に行っています。

実は不動産会社はIT化に遅れをとっている業界でもありますが、ITの技術を使ってより具体的に室内を見せる工夫もしています。

例えば、広角レンズを使って室内動画の配信や、SNSを利用し情報の拡散をすることで、私たちにしかできない一歩先のアピール方法をとっています。

不動産の売却を初めてのお客様でも、丁寧に分かりやすく説明をさせていただくので、お気軽にご相談ください。

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