よくある質問:売却編

【売却編】費用やお金について

不動産を売却するにあたり必要な費用についてのよくある質問です。

売却するために必要な諸経費にはどんなものがあるの?

仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付するの印紙税などが 必要となります。また、売却によって譲渡利益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合がございます。お引渡しの条件によっては清掃料や残置物撤去などの諸費用が必要となる場合がございます。

売却にかかわる税金なども教えてもらえるの?

制度の説明など、一般的な内容については当社でもお答えすることが可能です。
個別ケースについての詳細なご相談は、税理士のご紹介も可能でございます。

やむを得ず売却を中止することになった場合、チラシなどの費用は払わなければ いけないの?

基本的に、広告費についてご負担いただくことはございませんのでご安心ください。

売却することを中止した場合でも仲介手数料は払わなければいけないの?

仲介手数料はあくまで成功報酬ですのでご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございませんのでご安心ください。

【売却編】査定について

不動産売却の査定に関してよくある質問をまとめました。

売却を決めないと価格査定はしてもらえないのか?

売却が決まっていなくてもまったく問題ございません。
査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることができますので、是非お気軽にご相談ください。

価格査定は本当に無料なの?

もちろん無料です。査定後に売却をしない場合でも料金の発生は一切ございません。不動産の査定以外にも、建物の解体費用や残置物撤去の費用の見積もりなど、必要な査定は何でも無料で承ります。

査定金額はどのように決まるの?

多くの不動産会社は、マンションなどの不動産を売却査定する時に「過去にいくらで売れたか」という過去の成約事例をベースに査定を行っています。

しかし、過去の事例データでは、どんな状況で売り出されたものなのか、同時期に販売されていた競合物件の価格は?室内状況は良好だったのか?などは不明のままです。

例えばマンションの場合、同じ築年数でありましてもお住まい状況によりましては、傷み具合も様々です。
また、近隣でたくさんの物件が販売中である場合、逆に全くない場合によって売却可能額は大きく変わります。

当社では、そうした状況を総合的に判断し「今現在の流通相場価格」を算定しご提示させて頂いております。

必ず査定金額で売り出さなければいけないのか?

必ずしも査定価格である必要はありません。お客様のご希望の価格で販売を開始することも可能です。しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えた ノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものでございます。その為査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあり、売主様にとって結果的にマイナスとなるケースが多いです。
売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。

売り出し価格はどのように決めるの?

査定価格を基に、お客様のご事情に合わせた売却プランをご提案させていただき、
最終的にはお客様にご判断いただきます。

高い査定額を出した会社に任せたほうが得じゃないの?

売主様としては「できるだけ早く・できるだけ高く」と考えて当然かと思います。
数社の査定額を並べたときに、高く設定してくれた会社はやはり印象良く映るものです。

しかしながら、相場を逸脱した査定額にはご用心ください。

査定額と言っても、その価格を査定した会社が買取をしてくれるわけではありません。
購入者が買うであろう相場・価格・価値の予測であるため、そこから外れていた場合は値下げを求められるだけです。

結果的に、売れなかった期間やお手間は売主様の損失となります。

物に相場があるように、不動産にも相場があります。
不動産は特に市場・相場に大きく左右されるものです。
「適正な価格で、できるだけ早く」と考えていただいたほうが、結果的に早期売却が成立する傾向にあります。

当社では、適正価格より高い価格を提案致しません。
それがもたらすデメリットも十分に理解しているからです。
それは売主様・不動産会社の双方にとっても不利益となります。

【売却編】売却活動について

正式に売却を受注した後に販売する活動の内容についてよくある質問をまとめました。

住みながら売却することはできるの?

可能です。実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願いいたします。売却が成功するための内覧受け入れのコツも合わせてお伝えさせて頂いております。

賃貸中でも売却することはできるの?

収益不動産として販売が可能です。オーナーチェンジ物件として賃貸借条件を引き継ぐことを条件として販売させていただきます。

販売活動ってどのようなことをするの?

基本的にはホームページや不動産情報サイトへの公開が主軸となります。また新聞折込チラシ・住宅情報誌への掲載、オープンハウスの開催、 周辺住宅へのご紹介、指定流通機構(レインズ)への登録、不動産業者等への紹介などを実施いたします。

ご近所に売却していることを知られたくない場合、どうやって販売活動するの?

当社にご登録のあるご購入希望のお客様情報の中から条件の合う方に個別にご紹介します。またインターネットでの広告は、興味のある人以外の目に触れづらい特徴がありますのでおすすめいたします。

どうしても一定期間内に売却したいのだが、何か良い方法はあるのか?

販売を開始する前に弊社で買取する場合の価格、弊社提携の買取業者に物件の買取価格の査定をしてもらい、買取価格を事前にご提示させていただきます。最低買取価格にご納得頂いた場合には指定期間内に購入希望者が現れなかった場合に提示金額にて買取をさせていただきます。

【売却編】物件の見学について

物件の見学についてよくある質問をまとめました。

ご購入希望の方はいつ、どのように見学に来られるのか?

所有者様が居住中の場合は見学の日時はあらかじめご連絡させていただきますので、突然お伺いすることは一切ございません。また、オープンハウスを実施して、決められた日時に自由に見ていただくことも可能です。居住中出ない場合は鍵をお預け頂いている場合は当社が現地に立会でご案内をさせていただきます。

ご購入希望の方が見学に来られたら何をすれば良いのか?

お部屋の第一印象が大事になりますので、次の3点の事前準備をお願いしております。

1:簡易的で結構ですので室内のお掃除をしておいてください。

2:窓を開け十分に換気をしておいてください。

3:各居室の照明をつけておいてください。

ペットを飼われている方は消臭剤などを撒き、ペットの匂いを消しておくとより印象がよくなります。

また、見学中にご購入希望の方から実際のご生活(夜道は暗くないですか。ご近所の方はどんな方がお住まいですか。など)について質問がある場合がありますので、お答えいただければ幸いです。

基本的にはお客様からの質問に回答する以外に、売主様が直接営業トークをされると買主様にあまり良い印象を持たれない場合がございます。極力質問に答えるのとご自宅のオススメポイントをお話する程度で結構です。

【売却編】売却時の手続きについて

不動産を売却する際の諸手続きについてよくある質問をまとめました。

売却するために必要な手続きは?

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき、売り出し価格・売却活動期間などを記載した媒介契約を、お客様と当社との間で締結していただきます。

また、売主様が知っているご売却不動産の状況や買主様に引渡す設備の状態等について「物件状況等報告書」と「付帯設備表」にご回答、ご記入いただきます。

なお、売主様ご本人様であることを確認するため、権利証または登記識別情報通知書の確認をさせていただき、本人確認手続きを取らせていただきます。

住宅ローンの残債がある場合は事前に金融機関に売却する際の手続きの方法、書類などを確認しておいて頂けると買主様の購入が決定した後の手続きがスムーズに進みます。

代理人でも手続きできるのか?

基本的には代理人でも手続きは可能です。
ただし、委任状などの書類が必要となりますので、営業担当者へお尋ねください。
また、登記移転手続きを担当する司法書士に代理を委任することも可能でございます。

権利証・登記識別情報を紛失した場合、どうすれば良いのか?

権利証を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。
ただし、手続きは司法書士等に依頼し、別途費用も発生致しますので、できるだけ早めに営業担当者へご相談ください。

【売却編】契約について

不動産売却における売買契約についてよくある質問をまとめました。

重要事項説明とはなにか?

宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士(国家資格)が、契約が成立するまでの間に、売主様・買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。 

当社では宅地建物取引士の代表の野村が、所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でじっくりご説明いたします。

不動産売買契約ではどのような手続きを行うの?

当社では宅地建物取引業協会の「標準売買契約書」を使用し、売主様・買主様双方にとって公平・公正・安心・安全な取引を行うため、売買契約書の読み合わせ及びご説明を行います。

売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事

例)売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決め

などが記載されています。
また、売主様・買主様双方がご納得・ご理解いただいた後に、手付金の授受を行い契約書類の署名捺印をいただく形となります。

媒介契約の種類による違いはあるのか?

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3種類がございます。

・専属専任媒介契約
不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

・専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。
依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。

・一般媒介契約
同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく(行政指導はあり)、REINS(レインズ)への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。
特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。

大手に依頼した方が確実なのでは?

大手であってもそうでなくても、情報の「広がり」は同じと考えます。

売却物件は、依頼を受けた不動産業者を通じて不動産市場に情報が公開されます。
その情報を各不動産会社が取り込み、自社のお客様にご案内します。

つまり、売却を請け負ったA社から発信された情報が、
B社やC社のお客様に届く仕組みになっております。

インターネット全盛の時代ですので、そのスピードは瞬く間です。
当社では正式にご依頼をいただいた際には迅速にインターネットに公開をし、また情報を隠すことなく他社様にも公開する方針としておりますうので情報の広がりは大手様と比較しても全く遜色がございません。

また、大手様の場合は自社HPのみの公開や、既存顧客への紹介が主となっている傾向にございますが、当社は特に反響率の高いポータルサイトに情報を公開し、エンドユーザーに対しても広く情報を公開致します。

当社もそうですが、札幌市内の小さな不動産会社でも問題なく、早期売却が成功しているケースも多数ございます。むしろ我々のような小さな不動産会社の方が常に担当物件を多数持つ大手不動産会社の担当者よりも1件の案件に対する想い、対応時間も濃くなりますので情熱のある担当者のいる一社にお任せすることが早期売却の実現の近道かもしれません。

1社ではなく何社かに任せると早期売却できるのでは?

一社に任せるのか、数社に任せるのか。
これも悩ましいポイントかと思います。

前項のように、どちらにせよ情報の「広がり」は変わらないと考えます。
では、売却成功のスピードはどうかというところですが、
これもさほど変わらないと考えております。

情報の広がりは一定、市場の顧客も一定数と考えたときに、
数社が同様に広告媒体に過度に露出をしていても、エンドユーザーの目線では「同じ物件」にしか写らず、むしろ「いろいろな会社から公開されている」「売れ残っている」などというマイナスの印象を持たれ希少感が減り長期在庫化する傾向にあります。

じっくりお話をし、この担当者なら信頼できる、任せたい、と考えた1社にお任せする方が結果として売主様にとってメリットがある可能性が高いです。

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札幌市の不動産売却、買取、賃貸、管理は当社にご相談下さい。

当社は札幌市白石区にて創業8年目、札幌市南東部(白石区、清田区、豊平区、厚別区)江別市、北広島市を重点区域とし、石狩市・恵庭市・及びその近隣町村において一戸建・マンション・土地・収益物件(アパート一棟、マンション一棟)・その他事業用物件等を取り扱っております。不動産無料査定実施中です、ご売却等をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。売却後の住替えも合わせて対応が可能でございます。ご満足いただけるサービスをお約束致します。マンション売却、土地売却、一戸建て売却をご検討されている方は是非当社にご相談下さい。

 

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